Le cœur du problème : Qui a engagé l'agent ?
C'est la question financière la plus importante et la plus mal comprise sur le marché locatif néerlandais. Les termes frais de courtier, frais d'agence, ou bemiddelingskosten désignent une commission versée à un agent immobilier (makelaar) pour son rôle dans la conclusion d'un contrat de location. Pendant des années, la pratique standard consistait à ce que les agents facturent au nouveau locataire des frais, généralement équivalents à un mois de loyer plus 21 % de TVA (BTW). Cependant, un changement majeur dans la loi néerlandaise en 2016 a complètement bouleversé cette pratique. La loi repose sur un principe simple et logique : vous ne payez que l'agent que vous avez engagé pour travailler pour vous. Si un agent représente le propriétaire, cet agent ne peut légalement pas facturer de frais au locataire. Le propriétaire est le client de l'agent et est donc responsable de son paiement.
Alors, comment savoir pour qui l'agent travaille ? C'est simple. Si vous trouvez un appartement listé sur une plateforme publique comme Pararius ou Funda, ou sur le site web de l'agent lui-même, cet agent travaille, par définition légale, pour le propriétaire. Le propriétaire l'a engagé pour commercialiser le bien et trouver un locataire approprié. Dans ce scénario, vous, le locataire potentiel qui répond à l'annonce, êtes l'autre partie. Exiger des frais de votre part est illégal. C'est considéré comme "servir deux maîtres" (twee heren dienen), ce que la loi interdit explicitement. Malgré cette clarté, de nombreux agents continuent à facturer ces frais illégaux, comptant sur l'ignorance des locataires, en particulier des expatriés qui ne connaissent pas la loi néerlandaise.
Noms trompeurs et frais illégaux
Parce que le terme bemiddelingskosten est désormais largement reconnu comme illégal dans la plupart des situations impliquant les locataires, de nombreuses agences ont recours à un langage créatif et trompeur pour déguiser les mêmes frais. Soyez extrêmement vigilant face à l'un des frais suivants lorsque vous postulez pour un bien trouvé via une annonce publique d'un agent :
- Frais de contrat (contractkosten)
- Frais d'administration (administratiekosten)
- Frais de traitement
- Frais uniques pour le locataire
Le nom importe peu. Si le frais est une condition pour louer le bien et que l'agent représente le propriétaire, c'est illégal. Ces frais peuvent aller de quelques centaines d'euros à un mois complet de loyer plus taxe. C'est un profit pur et illégal pour l'agence. Ils peuvent essayer de le justifier en prétendant que c'est pour la rédaction du contrat ou la vérification de vos documents, mais ce sont des tâches standard qui font partie du service qu'ils sont déjà payés pour fournir par le propriétaire. Si vous êtes pressé de payer de tels frais, vous pouvez et devez refuser. Si vous avez déjà payé, vous pouvez engager une action en justice pour récupérer l'argent. Il existe de nombreux services "no win, no fee" spécialisés dans l'aide aux locataires pour récupérer ces frais illégalement payés, souvent sur plusieurs années.
Quand VOUS devez payer : Engager votre propre agent
Il existe un scénario clair et légitime dans lequel un locataire doit payer des frais d'agence. C'est lorsque vous engagez proactivement un agent pour agir en tant que votre représentant exclusif. Dans ce cas, vous êtes le client. Vous engagez un makelaar pour travailler en votre nom, en lui fournissant vos critères spécifiques (emplacement, budget, taille, etc.). Son travail est alors de rechercher activement sur tout le marché — y compris les biens d'autres agences — de planifier des visites pour vous, d'utiliser son réseau pour trouver des biens avant qu'ils ne soient publiquement listés, de fournir des conseils, de négocier le loyer et les conditions avec l'agent du propriétaire, et d'examiner minutieusement le contrat de location pour détecter tout problème. Vous payez pour un service professionnel rendu directement à vous. Dans cette situation, un frais équivalent à un mois de loyer plus TVA est standard, légal, et souvent bien justifié, car un bon agent peut vous faire économiser du temps, du stress et de l'argent à long terme. La différence cruciale est qui a initié la relation : avez-vous répondu à leur annonce, ou les avez-vous engagés pour chercher pour vous ?
