La VvE et le portefeuille du locataire
Quand vous louez un appartement aux Pays-Bas, vous vivez dans une propriété qui fait probablement partie d'une Vereniging van Eigenaren (VvE), ou Association des propriétaires. Chaque personne qui possède un appartement dans l'immeuble est membre obligatoire de cette association, qui est responsable de la gestion et l'entretien collectifs des parties communes de l'immeuble — le toit, la façade, la fondation, la cage d'escalier, l'ascenseur, etc. Pour couvrir les coûts de cet entretien, de l'assurance et de la gestion, chaque propriétaire paie une contribution mensuelle obligatoire, souvent appelée la contribution VvE ou les frais de copropriété. Bien que cela représente fondamentalement un coût pour le propriétaire (votre bailleur), il a des implications directes et souvent mal comprises pour le locataire. La question cruciale est la suivante : quelles parties de ces frais le bailleur peut-il légalement répercuter sur la personne qui loue l'appartement ? La réponse est bien plus restrictive que ce que de nombreux bailleurs voudraient vous faire croire.
Ce qui peut être légalement répercuté sur le locataire ?
La loi néerlandaise sur la location est très claire à ce sujet : un bailleur ne peut pas simplement transférer l'intégralité de sa facture VvE au locataire. Les seuls coûts qui peuvent être répercutés sont ceux qui entrent dans la définition légale de 'servicekosten' (charges de service). Ce sont des coûts liés à des services dont le locataire bénéficie directement. Par exemple, si la contribution VvE comprend une composante pour l'électricité utilisée par l'ascenseur et les lumières dans la cage d'escalier, ou pour le nettoyage régulier des couloirs communs, ces coûts spécifiques peuvent être inclus dans les charges du locataire. De même, le coût d'un contrat d'entretien pour l'ascenseur (liftcontract) ou l'entretien mineur du jardin pour une cour commune pourrait également être répercuté. Le principe clé est qu'il doit s'agir d'un véritable service fourni, et non d'un coût lié à la propriété ou à la préservation à long terme du bien lui-même.
Ce qui ne peut absolument pas être répercuté
C'est ici que les locataires doivent rester vigilants, car de nombreux bailleurs ignorent ou ne savent pas ces règles. La grande majorité d'une contribution typique de VvE est composée de coûts qui relèvent strictement de la responsabilité du propriétaire et ne peuvent jamais être imputés au locataire. Ceux-ci incluent :
- Contributions au fonds d'entretien à long terme (
MJOP): Une grande partie des frais VvE est versée dans un fonds d'entretien à long terme (meerjarenonderhoudsplan ou reservefonds) pour financer des réparations futures majeures comme le remplacement d'un toit ou la rénovation de la façade. Il s'agit d'un coût fondamental lié à la propriété et n'incombe pas au locataire.
- Assurance de l'immeuble (
Opstalverzekering): L'assurance de la structure du bâtiment elle-même est un coût typique du propriétaire.
- Frais de gestion VvE : Les frais versés à un administrateur professionnel (
VvE-beheerder) pour gérer les finances et les réunions de l'association constituent une dépense du propriétaire.
- Taxes foncières : Tout impôt lié à la propriété, comme le
onroerendezaakbelasting (OZB), est à la charge du propriétaire.
La réalité : caché dans les charges de service
La façon la plus courante pour que les bailleurs facturent indûment les coûts VvE aux locataires est de les enterrer dans une avance servicekosten vague et non détaillée. Le locataire paie une somme forfaitaire chaque mois pour des 'services', sans décomposition claire de ce que cela couvre. À la fin de l'année, le bailleur peut omettre de fournir le décompte détaillé légalement requis (jaarafrekening), ou il peut en fournir un qui inclut une ligne telle que 'VvE contribution' sans préciser quelles parties. Ceci est illégal. Un locataire a le droit d'exiger une répartition précise et détaillée de tous les frais de service. Si vous voyez 'VvE-bijdrage' sur votre décompte, vous devriez immédiatement le remettre en question et demander les documents VvE sous-jacents pour vérifier que vous ne payez que pour les composants de service autorisés. Il s'agit d'un point fréquent de litige porté devant le Huurcommissie (Tribunal des loyers), qui statue systématiquement en faveur des locataires lorsque les bailleurs répercutent injustement les coûts de propriété.
