Le déguisement classique des frais illégaux
Administratiekosten (frais d'administration) est l'un des termes les plus notoires et juridiquement contestés sur le marché locatif néerlandais. Pendant des années, il a été utilisé par les agents immobiliers (makelaars) comme une échappatoire pour facturer des frais aux locataires. La situation est la suivante : un agent est engagé par un propriétaire pour trouver un locataire. Le propriétaire est le client de l'agent et est légalement responsable du paiement de la commission de l'agent. Cependant, ces agents s'adressaient ensuite au locataire retenu et lui facturaient des frais, souvent plusieurs centaines d'euros, sous l'apparence de Administratiekosten ou contractkosten (frais de contrat). La justification était que ces frais correspondaient au travail administratif de création du contrat, de vérification des documents du locataire, et ainsi de suite. Cependant, les tribunaux néerlandais ont constamment et à plusieurs reprises jugé que cette pratique est illégale.
Le raisonnement juridique est simple et puissant : un agent ne peut pas servir deux maîtres et ne peut être rémunéré par les deux. Tous les travaux administratifs que l'agent effectue — la sélection des locataires, la rédaction du contrat, l'organisation des visites — sont réalisés dans le cadre de la mission qui lui est confiée par le propriétaire. Ce ne sont pas des services séparés fournis au locataire ; ils constituent des éléments intégrants du service fourni au propriétaire. Par conséquent, faire payer le locataire pour ces services est un paiement double illégal. Tout frais, quel que soit son nom, facturé par l'agent d'un propriétaire à un locataire est presque certainement une commission illégale déguisée.
Identification et récupération des coûts illicites
Malgré l'évidence de l'illégalité, la pratique de facturer ces frais n'a pas totalement disparu. Des agents sans scrupules tentent encore leur chance, espérant que les locataires, notamment les expatriés qui ne connaissent pas le droit néerlandais, paieront simplement par peur de perdre le bien. Il est crucial que les locataires connaissent leurs droits. Si vous traitez directement avec un agent qui fait la promotion d'un bien au nom d'un propriétaire, cet agent ne peut légalement vous facturer aucun frais. Vos obligations financières se limitent au dépôt de garantie et au premier mois de loyer. Toute demande de administratiekosten, frais d'agence, frais de contrat ou frais de traitement devrait être refusée.
Et si vous avez déjà payé de tels frais ? La bonne nouvelle est que vous pouvez les récupérer. Les locataires peuvent réclamer le remboursement des frais d'agence indûment payés pendant jusqu'à cinq ans après le paiement. La procédure consiste habituellement à envoyer une lettre formelle à l'agence demandant un remboursement et, en cas de refus, à engager une procédure avec un service d'aide juridictionnelle (comme le Juridisch Loket) ou un tribunal des petites créances. Il existe une vaste jurisprudence en faveur du locataire, rendant ces affaires très susceptibles de réussir. La persistance des administratiekosten témoigne du fait que certains agents continueront d'exploiter le manque de connaissances des locataires, ce qui en fait un exemple frappant de pourquoi une approche sceptique et informée du processus de location est essentielle.
