La responsabilité collective du propriétaire
Aux Pays-Bas, l'équivalent direct d'une HOA (Homeowner's Association) est la VvE-bijdrage, la contribution mensuelle obligatoire que chaque propriétaire d'appartement doit verser à la Vereniging van Eigenaren (VvE), ou Association des propriétaires. Ce fonds est utilisé pour payer les dépenses collectives de l'immeuble, telles que l'entretien majeur de la toiture et de la façade, l'assurance de l'immeuble (opstalverzekering), le nettoyage des parties communes, l'électricité pour l'ascenseur et les frais d'administration. Pour un locataire, la chose la plus importante à comprendre est celle-ci : la VvE-bijdrage est fondamentalement et exclusivement un coût pour le propriétaire (votre bailleur).
Une ligne claire : C'est la facture du bailleur
Un locataire ne devrait jamais être invité à payer directement la VvE-bijdrage, et elle ne devrait pas non plus apparaître comme une somme forfaitaire unique et inexpliquée dans le relevé annuel des charges de service. L'appartenance du bailleur et ses obligations financières envers la VvE constituent une partie centrale de sa responsabilité en tant que propriétaire. Ces coûts sont, en théorie, couverts par le kale huur (loyer nu) que le locataire paie. Le loyer nu est le revenu du bailleur, qu'il utilise pour couvrir ses coûts de propriété, y compris son prêt hypothécaire, l'impôt foncier, l'assurance et ses contributions à la VvE.
La porte de derrière : Comment les coûts VvE peuvent apparaître dans vos charges de service
Alors que le bailleur ne peut pas transférer la totalité de la VvE-bijdrage, il est légalement autorisé à répercuter le coût de certains services que la VvE fournit et dont le locataire bénéficie directement. C'est là que réside le potentiel de confusion et d'abus. Par exemple, si le total de la VvE-bijdrage comprend des postes pour :
- Nettoyage de l'escalier commun
- Électricité pour l'ascenseur et les lumières du couloir
- Entretien mineur d'un jardin communautaire
… alors le bailleur peut légalement inclure la part du locataire de ces coûts spécifiques dans les servicekosten (charges de service). Cependant, il ne peut absolument pas inclure la partie de la VvE qui va à l'assurance de l'immeuble, au fonds d'entretien à long terme (MJOP), ou aux frais de gestion de la VvE. Un locataire a toujours le droit de demander un décompte détaillé et itemisé des charges de service pour s'assurer qu'il ne subventionne pas indûment les coûts de propriété du bailleur.
