Système de logement néerlandais

Forces du marché dans la tarification des loyers

Marktwerking in huurprijzen

Les forces du marché désignent le principe selon lequel l'offre et la demande déterminent les prix des loyers, un concept que les critiques estiment échouer dans un marché du logement dysfonctionnel.

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L'interaction entre la vision du logement d'une municipalité, des réglementations spécifiques et les accords de performance avec les sociétés locales de logement façonne la politique locale du logement social.

Les aides générales à l'emprunt hypothécaire n'existent pas pour les locataires et seuls des dispositifs spécifiques comme la Garantie Hypothécaire Nationale (NHG) ne sont disponibles qu'aux acquéreurs.

Une explication du soutien limité et des projets de logement spécifiques ('middenhuur') destinés aux ménages à revenu moyen qui gagnent trop pour le logement social mais pas assez pour le marché libre coûteux.

L'allègement des intérêts hypothécaires représente une déduction fiscale majeure pour les propriétaires aux Pays-Bas et n'est absolument pas pertinent pour les locataires.

Il n’existe pas d’allocation permettant aux locataires d’améliorer les espaces publics; il s’agit d’une responsabilité municipale que les résidents peuvent influencer grâce à des demandes formelles et à leur participation.

Une association composée de membres, axée sur la construction et la location de logements abordables, souvent utilisée de manière interchangeable avec une société de logement.

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L'idéal du marché libre

Marktwerking huurprijzen se traduit par « l'opération du marché des loyers », qui est le principe économique selon lequel les prix doivent être déterminés par l'interaction libre de l'offre et de la demande. Dans le contexte du marché locatif néerlandais, ce principe est la base idéologique du 'secteur libre' (vrije sector). Pour tout bien dont la valeur ponctuelle calculée dépasse le seuil réglementé (liberalisatiegrens) au début d'un bail, le propriétaire est théoriquement libre de fixer le prix que le marché tolérera. Le concept suggère que si un propriétaire demande trop cher, le bien restera vide, l'obligeant à baisser le prix à un taux du marché raisonnable. À l'inverse, une forte demande pour une offre limitée fera naturellement augmenter les prix. Les défenseurs de marktwerking soutiennent que cela encourage l'investissement dans la construction de nouveaux logements, car les promoteurs sont attirés par le potentiel de rendements élevés, ce qui devrait finir par augmenter l'offre et stabiliser les prix. Dans cette optique, la réglementation gouvernementale telle que le contrôle des loyers est une distorsion artificielle qui décourage l'investissement et aggrave finalement la pénurie de logements.

Une réalité dysfonctionnelle

Le problème évident, comme tout locataire aux Pays-Bas peut en témoigner, est que le marché du logement néerlandais n'est pas un marché sain et fonctionnel. L'offre de logements est extrêmement basse et chronique, et elle est très inélastique — il est impossible de construire de nouveaux logements assez rapidement pour répondre aux pics de demande. Cette pénurie grave et persistante démantèle complètement l'équilibre théorique entre l'offre et la demande. Ce qui émerge n'est pas un prix de marché équitable, mais un « prix de la détresse ». Les propriétaires ne fixent pas le prix de leurs biens en fonction de la qualité, de la superficie ou des équipements, mais du montant maximal qu'ils peuvent extraire d'un bassin désespéré de candidats, dont beaucoup rivalisent avec des dizaines, voire des centaines d'autres pour le même bien. Dans cet environnement, marktwerking n'est pas un mécanisme pour trouver un prix équitable; c'est une justification pour des hausses de loyer incontrôlées. Le terme lui-même est souvent utilisé comme un euphémisme politique pour défendre un système qui génère d'énormes profits pour les propriétaires au détriment des locataires, qui se retrouvent sans pouvoir de négociation et sont contraints d'accepter des loyers exorbitants pour des logements souvent médiocres. Les critiques soutiennent que s'appuyer sur les « forces du marché » dans un besoin humain fondamental comme le logement constitue un échec politique fondamental qui conduit à l'inégalité sociale et à l'instabilité économique pour une grande partie de la population.