La clause « force majeure »
Force majeure, un terme français signifiant « force supérieure », est une clause courante dans de nombreux types de contrats, y compris certains contrats de location. En droit néerlandais, le concept est connu sous le nom de overmacht. Il vise à traiter les situations où un événement extraordinaire, imprévu et incontrôlable empêche une ou les deux parties de remplir leurs obligations contractuelles. Il ne s'agit pas d'ennuis quotidiens ; ce sont des événements catastrophiques qui rendent l'exécution du contrat objectivement impossible. Des exemples classiques incluent des catastrophes naturelles comme de grands tremblements de terre ou des inondations, des actes de guerre, le terrorisme, ou des restrictions gouvernementales généralisées imposées qui affectent directement l'objet du contrat. Le but d'une clause de force majeure est de définir ce qui se passe dans un tel scénario — souvent, elle permet la suspension ou la résiliation du contrat sans que l'une ou l'autre des parties soit tenue responsable d'une violation du contrat.
Bien que la clause puisse figurer dans un contrat de location, son application pratique est extrêmement limitée et souvent mal comprise, en particulier par les locataires. C'est un concept juridique qui est invoqué beaucoup plus souvent qu'il n'est appliqué avec succès. Le test juridique clé est celui de l'impossibilité. Il ne suffit pas que l'exécution du contrat soit difficile, gênante ou financièrement lourde ; elle doit être véritablement impossible en raison de l'événement externe. Cette barre élevée explique pourquoi les arguments fondés sur la force majeure échouent souvent dans le contexte de l'obligation principale d'un locataire : payer le loyer.
Le cas-test COVID-19 : difficulté financière vs impossibilité
La pandémie de COVID-19 a constitué un véritable test de contrainte pour le concept de force majeure dans les contrats de location. Alors que des confinements étaient imposés et que des personnes perdaient leur emploi ou leurs revenus, de nombreux locataires se demandaient s'ils pouvaient invoquer la force majeure pour suspendre ou annuler leurs paiements de loyer. Les bailleurs, en particulier dans le secteur commercial, ont fait face à des arguments similaires de la part d'entreprises contraintes de fermer. Les décisions rendues par les tribunaux aux Pays-Bas ont été extrêmement claires et offrent une leçon cruciale pour les locataires résidentiels.
Les tribunaux néerlandais ont systématiquement statué que la difficulté financière personnelle d'un locataire, même lorsqu'elle est causée par un événement externe massif comme une pandémie, ne constitue pas une force majeure pour l'obligation de payer le loyer. La raison est que l'obligation de payer le loyer est une obligation générique de verser une somme d'argent. D'un point de vue juridique, payer de l'argent n'est jamais considéré comme « impossible » de la même manière que, par exemple, remettre un objet spécifique et unique qui a été détruit le serait. Même si un locataire n'a pas l'argent, l'obligation légale de le payer demeure. Les tribunaux ont jugé que le risque financier d'une pandémie incombait au locataire individuel (qui pouvait solliciter une aide gouvernementale) et n'était pas une raison de transférer ce risque au bailleur en annulant l'obligation de paiement du loyer. Ce précédent rend exceptionnellement improbable qu'un locataire résidentiel puisse un jour utiliser avec succès une perte d'emploi personnelle ou une récession économique comme argument de force majeure pour cesser de payer le loyer.
Quand la force majeure pourrait-elle réellement s'appliquer dans une location ?
Alors, existe-t-il des scénarios où la force majeure pourrait être pertinente pour un bail résidentiel ? Les possibilités sont limitées et impliquent généralement l'impossibilité physique d'utiliser le bien.
- Destruction du bien : Si l'immeuble d'habitation est détruit par un incendie, une inondation ou une explosion de gaz (qui n'était pas la faute du locataire), l'objet du contrat — le logement lui-même — cesse d'exister. Dans ce cas, le contrat de location est généralement dissous en raison de l'impossibilité pour le bailleur de fournir le logement. C'est l'exemple le plus clair de la force majeure en action.
- Expropriation ou mise en cordon par le gouvernement : Si le gouvernement devait saisir le bien pour un usage public, ou si un immeuble était placé sous une quarantaine ou un cordon à long terme et infranchissable par les autorités sanitaires ou de sécurité publique, on pourrait soutenir qu'il est impossible pour le bailleur d'assurer la "jouissance paisible" du bien au locataire. Cela pourrait potentiellement déclencher une clause de force majeure, entraînant la suspension ou la résiliation du bail.
Même dans ces cas extrêmes, le résultat n'est pas automatique. La formulation spécifique de la clause de force majeure dans le contrat, si elle existe, sera scrutée. Si aucune clause n'est présente, les principes généraux de overmacht dans le Code civil néerlandais s'appliqueront. Pour le locataire moyen confronté à des problèmes financiers, la conclusion clé est que la force majeure est une option juridique peu probable, et non un outil pratique pour gérer les paiements de loyer. D'autres voies, comme négocier un plan de paiement avec le bailleur ou demander un accompagnement municipal en matière d'endettement, sont bien plus réalistes et efficaces.
