Le système néerlandais : la cause est (presque) toujours requise
Dans de nombreux systèmes de location, en particulier aux États-Unis, une expulsion sans faute est fréquente. Elle permet à un propriétaire de mettre fin à une location à la fin d'un terme sans fournir de raison, même si le locataire a été exemplaire. Ce concept est fondamentalement incompatible avec le principe de huurdersbescherming (protection des locataires) qui sous-tend le droit locatif néerlandais pour les baux à durée indéterminée. Pour la grande majorité des locataires aux Pays-Bas, un propriétaire ne peut pas simplement décider qu'il veut récupérer son bien. L'idée qu'un locataire puisse être invité à partir sans raison est étrangère au système; le propriétaire doit toujours présenter une raison légalement valable reconnue par la loi.
Cette structure juridique offre aux locataires une sécurité et une stabilité immenses. Elle empêche les bailleurs de mettre fin aux baux sur un coup de tête ou pour des raisons arbitraires, assurant que le domicile d'un locataire ne peut être retiré sans une justification convaincante et légalement solide. Cela contraste fortement avec les systèmes où la fin d'un bail crée automatiquement une opportunité d'expulsion sans faute.
Scénarios d'expulsion sans faute dans le droit néerlandais
Bien que le principe d'« expulsion sans faute » n'existe pas, il existe quelques situations spécifiques et légalement définies dans lesquelles un bail peut être résilié pour des raisons qui ne relèvent pas de la 'faute' du locataire. Même dans ces cas, le bailleur doit suivre une procédure légale stricte. Les exemples les plus significatifs sont :
- Utilisation personnelle urgente (
Dringend Eigen Gebruik) : Il s'agit du scénario d'expulsion sans faute le plus courant. Un bailleur peut chercher à résilier le bail s'il ou un membre proche de sa famille (parents ou enfants) a besoin d'occuper le logement de toute urgence. Ce n'est pas une simple demande ; le bailleur doit prouver l'urgence et son intérêt doit être pesé par un juge par rapport à l'intérêt du locataire à rester. Le juge prend en compte toutes les circonstances, y compris la capacité du locataire à trouver un logement alternatif adapté.
- Conformité avec un plan d'urbanisme (
Woningnood) : Si un plan d'urbanisme municipal exige que le bien soit réutilisé (par exemple démolition ou conversion pour une autre destination), cela peut être une raison de résiliation.
- Fin d'un bail à durée déterminée pour un groupe cible (
Target Group) : Certains baux sont spécifiquement destinés à certains groupes cibles, comme les étudiants ou les personnes âgées. Lorsque le locataire n'appartient plus à ce groupe (par exemple après l'obtention du diplôme), le bailleur peut résilier le bail.
- Fin d'un bail à court terme (maximum 2 ans) : Pour des propriétés indépendantes louées pour une durée fixe de deux ans ou moins, le bailleur peut résilier le bail à la fin de la période sans avoir à prouver une cause spécifique. Cependant, il doit notifier le locataire par écrit entre un et trois mois avant la date de fin. S'il ne le fait pas, le bail se convertit automatiquement en bail à durée indéterminée avec une protection complète du locataire.
Dans tous ces scénarios, si le locataire ne consent pas à quitter les lieux, le seul recours du bailleur est d'obtenir une ordonnance du tribunal. Ils ne peuvent jamais expulser le locataire eux-mêmes.
