Expulsion constructive

Être expulsé sans avis d'expulsion

« expulsion constructive » est un concept juridique issu des systèmes de common law comme les États-Unis. Il décrit une situation dans laquelle le bailleur n'expulse pas formellement le locataire mais rend le logement inutilisable au point que le locataire est effectivement contraint de partir. Cela peut intervenir par des actions telles que couper les services essentiels (chauffage, eau, électricité) ou en refusant de remédier à un défaut catastrophique, comme un toit effondré ou une infestation grave de moisissure. Dans le système américain, un locataire qui a été « expulsion constructive » peut avoir droit à rompre le bail et partir sans autre responsabilité pour le loyer.

Aux Pays-Bas, le terme « expulsion constructive » n'est pas utilisé, et la voie juridique pour le locataire est nettement différente et plus formelle. Un locataire néerlandais ne peut pas simplement déclarer le logement insalubre, rendre les clés et partir. Le faire est extrêmement risqué et serait probablement considéré comme une rupture de contrat, rendant le locataire responsable de tout le loyer futur jusqu'à la fin du bail. Le système juridique néerlandais exige que le locataire suive une procédure structurée pour résoudre le problème sous-jacent, qui n'est pas vu comme une « expulsion » mais comme une défaillance extrême du devoir d'entretien du bailleur (onderhoudsplicht).

L’approche néerlandaise : Défauts graves et dissolution du bail

Si les actes ou la négligence du bailleur rendent le logement inhabitable, la situation est traitée comme un cas de défaut extrêmement grave (gebrek). Le principal recours du locataire n'est pas de partir, mais d'obliger légalement le bailleur à agir. Le processus comprend:

1. Déclaration de défaut : Le locataire doit notifier formellement le bailleur du défaut et lui fixer un délai pour le réparer. Si le bailleur échoue, il est légalement in verzuim.
2. Recherche d'une réduction du loyer : Le locataire peut immédiatement s'adresser à la Huurcommissie ou au tribunal pour demander une réduction importante du loyer, potentiellement jusqu'à zéro, jusqu'à ce que le logement redevienne habitable.
3. Demande de résiliation du bail (Ontbinding) : L'étape ultime consiste pour le locataire à se rendre devant un tribunal cantonal (kantonrechter) et à demander la résiliation formelle (ontbinding) du contrat de location. Un juge accorde cette demande si la faute du bailleur est si grave que le locataire ne peut raisonnablement pas être tenu de continuer d’y vivre. Seule une décision de justice peut mettre officiellement fin au bail dans ces circonstances.

Cette supervision judiciaire est une caractéristique clé du système néerlandais. Elle protège les deux parties : elle empêche un locataire d'abandonner un bail pour un problème mineur, et elle empêche un bailleur de forcer un locataire à partir par négligence. Un locataire qui suit cette voie peut également être en droit de réclamer des dommages-intérêts au bailleur pour les frais engagés, tels que la recherche d'un logement temporaire.

Le péril de l’« auto-assistance »

L'enseignement clé pour les locataires aux Pays-Bas est d'éviter les remèdes d'« auto-assistance ». Bien que le comportement du bailleur puisse ressembler à une expulsion, la loi ne le voit pas ainsi. Le pouvoir de mettre fin à un bail pour inhabilité appartient à un juge, et non au seul locataire. Quitter simplement les lieux et arrêter de payer le loyer sans ordonnance du tribunal est l'erreur la plus fréquente et coûteuse qu'un locataire puisse faire dans cette situation, car cela le met en défaut et donne au bailleur une forte créance sur le loyer restant.