La Machine à profits exonérés d'impôt
Une exonération complète
L'un des avantages financiers les plus importants, mais les moins discutés, pour les propriétaires aux Pays-Bas est l'absence totale d'imposition sur les plus-values lors de la vente d'une résidence principale. Si une personne achète un logement pour 300 000 € et le revend cinq ans plus tard pour 450 000 €, le profit de 150 000 € lui appartient entièrement et est entièrement exonéré d'impôt. Cette règle s'applique uniquement à la vente de votre résidence principale (eigen woning), celle que vous habitez réellement et dont vous êtes inscrit. Cette exonération fiscale offre un incitatif important à la propriété, car le logement n'est pas seulement un lieu de vie mais aussi un véhicule d'investissement à l'abri des impôts. Depuis des générations, les propriétaires néerlandais considèrent cet investissement en briques et mortier comme la principale méthode d'accumulation de patrimoine, un avantage totalement inconnu des locataires, qui ne construisent pas d'équité avec leurs paiements mensuels.
La condition eigenwoningreserve
Alors que le profit (overwaarde) est exonéré d'impôt, le gouvernement a mis en place une règle pour encourager ce profit à être réinvesti sur le marché du logement. Ceci est connu sous le nom de eigenwoningreserve. Si vous vendez votre domicile avec un profit, ce profit est enregistré par les autorités fiscales comme votre 'réserve d'équité domiciliaire'. Vous êtes ensuite censé utiliser cette réserve pour financer l'achat de votre prochaine résidence principale. Si vous achetez une nouvelle maison, le montant de l'hypothèque sur lequel vous pouvez demander la déduction des intérêts hypothécaires est réduit du montant de votre eigenwoningreserve. Par exemple, si vous avez une réserve de profit de 150 000 € et achetez une nouvelle maison pour 600 000 €, vous ne pouvez déduire les intérêts hypothécaires que sur un prêt allant jusqu'à 450 000 € (600 000 € - 150 000 €). Cette règle vous oblige effectivement à réinvestir vos gains exonérés d'impôt dans votre prochain domicile si vous souhaitez continuer à maximiser l'autre avantage fiscal majeur, la déduction des intérêts hypothécaires. La réserve expire après trois ans, après quoi vous pouvez utiliser l'argent pour n'importe quoi sans affecter les déductions futures.
Le désavantage du locataire
La combinaison des gains en capital exonérés d'impôt et de la déduction des intérêts hypothécaires crée un écart financier important entre la possession et la location. Un propriétaire bénéficie de deux subventions gouvernementales massives et interconnectées, alors qu'un locataire n'en bénéficie pas. Au cours d'une vie, cette différence de traitement fiscal peut conduire à des écarts énormes de patrimoine. Un locataire paie ses coûts de logement mensuels et n'en retire aucun bénéfice, tandis qu'un propriétaire non seulement accumule de l'équité mais bénéficie aussi d'une éventuelle appréciation exonérée d'impôt, le tout alors que ses coûts mensuels sont subventionnés par le système fiscal. Cette inégalité structurelle est une caractéristique fondamentale du marché du logement néerlandais et une considération clé pour quiconque pèse ses options de logement à long terme.
