Huurprijsvaststelling, ou évaluation du loyer, est la procédure officielle entreprise par la Huurcommissie (Tribunal des loyers) pour déterminer le loyer maximum légal d'un bien situé dans le secteur réglementé. C'est le mécanisme formel par lequel un locataire peut contester son loyer et le faire juger par un organisme impartial, quasi judiciaire. Un locataire peut initier cette procédure s'il estime que son loyer est trop élevé par rapport à la qualité du logement qu'il loue. Le processus implique que le locataire soumette une demande formelle, après quoi la Huurcommissie mènera une enquête indépendante, qui comprend souvent une inspection physique du bien pour effectuer une puntentelling (évaluation des points).
Sur la base de cette évaluation de la taille de la propriété, de son efficacité énergétique et de sa qualité, le Tribunal calculera le nombre total de points et déterminera le loyer légal maximum correspondant à partir du tableau officiel gouvernemental. Il émet ensuite une décision formelle, juridiquement contraignante (uitspraak). Si la décision indique que le loyer légal est inférieur à celui que le locataire paie actuellement, le propriétaire est obligé de réduire le loyer au montant évalué, souvent rétroactivement. Ce processus constitue le principal mécanisme d'application du système d'évaluation du logement néerlandais.
Le pouvoir du locataire et ses limites
Le droit de demander une huurprijsvaststelling est un droit considérable pour les locataires du secteur réglementé. Pour les nouveaux locataires, il existe une période critique des six premiers mois du contrat durant laquelle le loyer initial peut être évalué. C'est la procédure utilisée pour contester un loyer qui serait soupçonné d'être illégalement au-dessus du seuil de libéralisation. Pour les locataires existants dans les propriétés réglementées, la procédure peut être utilisée pour contester l'augmentation annuelle du loyer ou demander une réduction du loyer si l'état de la propriété s'est détérioré ou si le calcul des points a été mal effectué par le passé. Le processus est conçu pour être peu coûteux et accessible, offrant une vérification réelle du pouvoir des propriétaires dans le secteur du logement abordable.
Cependant, le pouvoir d'évaluation des loyers est strictement limité au secteur réglementé. Si votre propriété se situe définitivement dans le secteur libre (c'est-à-dire que son score de points au début de votre bail dépassait légalement le seuil de libéralisation), la Huurcommissie n'a aucune compétence sur le prix de votre loyer. Ils peuvent trancher des litiges concernant les charges ou l'entretien des propriétés du secteur libre, mais ils ne peuvent pas évaluer ni modifier le loyer de base. Par conséquent, la première et plus critique étape pour tout locataire envisageant cette procédure est d'obtenir une estimation fiable de son nombre de points de sa propriété afin de déterminer dans quel secteur il se situe.
