À vous, à moi, à nous : Naviguer dans les espaces partagés
Le terme « espace commun » — ou gemeenschappelijke ruimte en néerlandais — désigne toute partie d'un immeuble résidentiel qui ne se trouve pas à l'intérieur d'un appartement privé mais qui est partagée par tous les résidents. Cela inclut les espaces les plus évidents comme le hall d'entrée (entree), la cage d'escalier (trappenhuis) et l'ascenseur (lift), mais peut aussi s'étendre aux couloirs, à un local à vélos partagé (fietsenstalling) ou à un jardin commun (gemeenschappelijke tuin). Loin d'être des zones non réglementées, ces espaces sont strictement encadrés, dont l'état et les règles peuvent faire ou défaire votre expérience de vie. En tant que locataire, vous êtes à la fois utilisateur et payeur de ces espaces, et comprendre le système est crucial.
Les règles du jeu : la VvE et les huisregels
Les espaces communs ne sont pas un libre-service. Leur utilisation est dictée par la Vereniging van Eigenaren (VvE), l'Association des Propriétaires à laquelle chaque propriétaire d'appartement appartient légalement. La VvE établit un ensemble de huisregels (règles de la maison) que tous les résidents, y compris les locataires, doivent respecter. Ces règles ne sont pas de simples suggestions ; elles ont force obligatoire.
Les règles communes incluent :
- Pas d'objets personnels : Pour des raisons de sécurité incendie, les couloirs et les cages d'escalier doivent rester dégagés. Il est strictement interdit d'y entreposer des chaussures, des poussettes ou des cartons.
- Restrictions sonores : Il existe souvent des heures de silence spécifiques (par exemple, après 22 heures) durant lesquelles le bruit dans les espaces communs doit être réduit au minimum.
- Utilisation des équipements : S'il y a une terrasse sur le toit partagée ou une buanderie, des règles concernant la réservation, le nettoyage et la politique des invités s'appliquent.
Un futur locataire doit toujours demander au propriétaire ou à l'agent immobilier une copie des huisregels avant de signer un bail. Un appartement fantastique peut rapidement perdre de son attrait si les règles de l'immeuble sont excessivement restrictives ou, au contraire, si elles ne sont pas appliquées, ce qui conduit à des espaces communs désordonnés, chaotiques et potentiellement dangereux.
Le coût caché de la communauté : les servicekosten
L'existence d'espaces communs entraîne un coût financier direct pour les locataires. Le nettoyage, l'éclairage, le chauffage, l'entretien et l'assurance de tous les espaces partagés sont regroupés et facturés aux résidents via les servicekosten (charges de service) mensuelles. Cette charge est payée en plus du loyer de base (kale huur).
Un immeuble avec des espaces communs étendus et luxueux — comme un jardin bien entretenu, une salle de sport ou une piscine — aura inévitablement des charges de service beaucoup plus élevées. Le propriétaire est tenu de vous fournir un décompte annuel détaillé de ces coûts (jaarafrekening) pour justifier les charges. Il est essentiel d'examiner attentivement ce relevé. Les coûts sont-ils raisonnables ? Reflètent-ils l'état réel des espaces communs ? Les locataires ont le droit de contester ces charges et de demander des preuves des dépenses. Découvrir le véritable coût annuel d'entretien de ces espaces "communs" est une étape cruciale de la diligence financière pour tout locataire.
