La répartition des tâches : Qui répare quoi ?
La question de savoir qui est responsable de la réparation d'un problème dans un logement loué est une source fréquente de confusion et de litiges. La loi néerlandaise fournit un cadre clair qui divise les responsabilités d'entretien entre le locataire et le propriétaire. Le principe directeur est une distinction entre l'entretien mineur quotidien et les réparations majeures structurelles.
La responsabilité du locataire (Kleine herstellingen) :
Le locataire est responsable de ce que la loi appelle les « petites réparations ». Cela ne signifie pas « peu coûteux » ; cela fait référence aux réparations de choses facilement accessibles et nécessitant peu de connaissances spécialisées, souvent liées à l'usure due à l'usage quotidien. Un décret gouvernemental formel (Besluit kleine herstellingen) fournit une longue liste d'exemples, qui incluent :
- Remplacement des ampoules et des fusibles.
- Serrage des poignées de porte ou des charnières d'armoire desserrées.
- Purge périodique des radiateurs du système de chauffage.
- Nettoyage des drains, gouttières et conduits de ventilation pour éviter les obstructions.
- Retouche des petites éraflures de peinture à l'intérieur du logement.
- Remplacement des consommables comme un tuyau de douche ou un siège de toilette.
La responsabilité du propriétaire (Groot onderhoud) :
Le propriétaire est responsable de l'entretien majeur et de la prise en charge de tout défaut qui n'est pas de la faute du locataire. Cela couvre l'intégrité structurelle du logement et ses systèmes principaux. Les devoirs du propriétaire incluent :
- Réparer ou remplacer une chaudière de chauffage central (CV-ketel) défectueuse.
- Réparer toute fuite provenant du toit ou de la plomberie dans les murs.
- Traiter les problèmes de fondation, tels que les fissures majeures dans les murs.
- Réparer ou remplacer les fenêtres cassées (le verre et le cadre).
- Gérer les infestations de nuisibles (comme les souris ou les rats), sauf si l'infestation est clairement due à la négligence ou à une mauvaise hygiène du locataire.
- Entretenir et réparer la peinture extérieure et les éléments structurels.
La procédure pour demander des réparations
Si un défaut survient et relève de la responsabilité du propriétaire, vous devez suivre une procédure appropriée pour garantir la protection de vos droits. Tout d'abord, informez votre propriétaire du défaut par écrit. Un courriel suffit généralement pour commencer le processus. Décrivez clairement le problème et incluez des photos si possible. Le propriétaire doit disposer d'un délai raisonnable pour effectuer la réparation. Ce qui est « raisonnable » dépend de l'urgence ; une perte totale de chauffage en hiver nécessite une réponse beaucoup plus rapide qu'un robinet qui fuit.
Si le propriétaire ne réagit pas dans un délai raisonnable, vous devez envoyer une mise en demeure formelle (ingebrekestelling) par courrier recommandé. Cette lettre indique formellement que le propriétaire a manqué à son devoir et lui donne un dernier délai précis pour résoudre le problème. Si le propriétaire ne fait toujours rien, vous avez plusieurs options puissantes. Vous pouvez saisir la Huurcommissie pour obtenir une réduction temporaire de loyer jusqu'à ce que le défaut soit réparé. Dans certains cas urgents, vous pouvez engager un professionnel pour effectuer la réparation vous-même et déduire les coûts raisonnables de votre loyer, mais c'est une démarche risquée qui ne doit être entreprise qu'après avoir consulté un conseiller juridique.
Servicekosten vs. Entretien : Une confusion courante
Il est important de ne pas confondre les obligations fondamentales d'entretien du propriétaire avec les abonnements de services optionnels. De nombreux locataires paient des frais de service mensuels (servicekosten) qui couvrent l'entretien des parties communes — comme l'électricité pour la cage d'escalier, les frais de nettoyage ou l'entretien de l'ascenseur. Ces coûts concernent des services partagés, pas les réparations à l'intérieur de votre appartement privé. Certains propriétaires ou sociétés de logement proposent également un « abonnement de service » (serviceabonnement) optionnel. Pour une petite somme mensuelle (par exemple, 5 à 10 €), ils prennent en charge les petites réparations qui sont légalement à la charge du locataire. Cela peut être un service pratique, mais il est entièrement optionnel. Un propriétaire ne peut pas utiliser cela ou les servicekosten générales pour vous facturer l'entretien majeur qu'il est déjà légalement tenu d'effectuer à ses propres frais.
