Une obligation absolue du bailleur
Dans le cadre de la répartition des responsabilités d'entretien entre le bailleur et le locataire aux Pays-Bas, le toit est l'un des éléments les plus clairs et les plus non négociables. L'entretien, la réparation et le remplacement éventuel du toit et de tous ses éléments reposent de manière claire et exclusive sur le bailleur (ou l'Association des propriétaires, VvE, dans le cas d'un immeuble d'habitation). Cela est considéré comme entretien majeur (entretien majeur) de l'ordre le plus élevé, car le toit est une partie fondamentale de l'intégrité structurelle du bâtiment et de sa capacité à protéger les résidents des intempéries. Cette responsabilité couvre tout, du remplacement de quelques tuiles de toit cassées ou délogées et de la réparation des solins, à la réparation d'une fuite (fuite) dans la couverture en bitume d'un toit plat, jusqu'au remplacement complet d'un vieux toit usé. Il n'existe aucune circonstance dans laquelle cette responsabilité puisse être légalement déléguée à un locataire.
Le devoir de signaler et les conséquences de la négligence
Alors que le bailleur doit effectuer les réparations, le locataire a sa propre responsabilité cruciale : le devoir de signalement (meldingsplicht). Dès qu'un locataire remarque un problème, comme une tache d'eau sur le plafond ou une goutte active, il doit informer le bailleur immédiatement. Cela est crucial car cela déclenche officiellement le compte à rebours de l'obligation du bailleur d'agir.
Malgré la clarté de la loi, la négligence du bailleur concernant les problèmes de toit est un problème courant et grave. Comme les réparations du toit sont coûteuses, les bailleurs peuvent être lents à répondre, espérant que le problème est mineur ou va disparaître. C'est un pari dangereux. Une petite fuite ignorée peut rapidement entraîner des dommages conséquents importants à l'intérieur de l'appartement, y compris le plâtre endommagé, la pourriture du bois et la croissance de moisissure toxique (schimmel), qui présente un risque sérieux pour la santé. Si le bailleur ne parvient pas à agir en temps utile après en avoir été informé, il devient responsable non seulement du coût de la réparation du toit lui-même, mais aussi du coût de réparation de tous les dommages internes causés par sa négligence. Pour un locataire subissant une fuite, la situation peut être extrêmement stressante, pouvant rendre certaines parties de son domicile inhabitables pendant qu'il lutte pour amener son bailleur à remplir l'une de ses obligations légales les plus fondamentales.
