Obligations essentielles du bailleur
La responsabilité de l'entretien des portes dans un logement locatif revient principalement au bailleur, car les portes sont considérées comme des éléments structurels essentiels. Cela s'applique à la porte d'entrée de l'appartement, à toute porte donnant sur un balcon ou un jardin, et souvent à la porte d'entrée principale de l'immeuble. Le devoir du bailleur couvre tous les aspects importants de l'intégrité et du fonctionnement de la porte. Cela inclut la porte elle-même et le cadre de porte (deurkozijn). Si une porte est déformée par l'humidité et ne s'adapte plus correctement dans son cadre, provoquant des blocages ou de grands écarts, il incombe au bailleur de réparer ou de remplacer. Ce n'est pas seulement une question de commodité; une porte extérieure mal ajustée peut représenter un risque de sécurité important et une source majeure de perte d'énergie. Le bailleur est également responsable des mécanismes de verrouillage principaux et des charnières. Si une serrure est cassée ou que les charnières sont si usées que la porte s'affaisse, ce ne sont pas de petites réparations mais des défauts que le bailleur doit corriger. Dans les immeubles d'habitation, l'entretien des portes communes — l'entrée principale, les portes des locaux de rangement et les portes coupe-feu — est également de la responsabilité du bailleur (ou de la VvE). Une porte d'entrée principale constamment ouverte ou cassée compromet la sécurité de chaque résident de l'immeuble. Cependant, les bailleurs peuvent être notoirement lents à agir sur ces questions à moins qu'elles n'affectent plusieurs locataires qui se plaignent collectivement. Ils pourraient tenter de rejeter la plainte d'un locataire concernant une porte d'entrée froide comme un problème de commodité mineur, en ignorant commodément l'impact sur la facture de chauffage du locataire et la cote d'efficacité énergétique globale du bien (energielabel).
Le rôle du locataire dans l'entretien
Alors que le bailleur gère les gros problèmes, le locataire est responsable de l'entretien quotidien et des petits travaux d'entretien des portes au sein de son espace loué, comme le stipule le Besluit kleine herstellingen (Décret sur les petites réparations). Le principe de la maintenance par le locataire couvre des tâches simples qui ne nécessitent pas de compétences spécialisées ou de coûts importants. Par exemple, le locataire est censé maintenir les portes propres, lubrifier les charnières et les serrures pour éviter les grincements et les blocages, et resserrer les vis desserrées sur les poignées ou les plaques de porte. Si le bouton de sonnette (deurbel) est cassé, son remplacement est généralement de la responsabilité du locataire. Le point devient flou avec les portes intérieures. Bien que le bailleur doive fournir des portes intérieures fonctionnelles au début du bail, le locataire est souvent responsable des petites réparations sur ces portes pendant la location, comme réparer un loquet qui colle ou remplacer une simple poignée de porte. Le véritable point de discorde survient avec les dommages. Si un locataire (ou son invité) endommage une porte au-delà de l'usure normale — par exemple, un trou percé dans une porte intérieure creuse — le coût de réparation incombe entièrement au locataire. Les bailleurs utiliseront souvent le dépôt de garantie (borg) pour couvrir ces dommages, parfois avec des coûts de réparation gonflés. Par conséquent, il est absolument crucial que les locataires documentent l'état de chaque porte, à l'intérieur et à l'extérieur, avec des photos détaillées lors de l'emménagement, pour se protéger des accusations de dommages préexistants.
Les locataires doivent être vigilants face à plusieurs problèmes courants liés aux portes. Les courants d'air constituent un problème majeur. Un écart important sous la porte d'entrée peut être une source majeure de perte de chaleur. Bien que le locataire soit responsable d'appliquer des bandes isolantes simples adhésives, une porte déformée qui provoque le courant d'air est un problème du bailleur. La sécurité est un autre domaine critique. Comme discuté sous 'Serrures sécurisées', la qualité de la serrure de la porte d'entrée est primordiale. Au-delà de la serrure, vérifiez le matériau de la porte et la solidité du cadre. Une porte fragile dans un cadre faible offre peu de résistance à un cambrioleur déterminé, même avec une bonne serrure. La fonctionnalité des portes communes est également clé. L'interphone ou le système de sonnette fonctionne-t-il de manière fiable ? La porte d'entrée principale se ferme-t-elle correctement ? Les défauts dans ces systèmes doivent être signalés immédiatement, car ils affectent la sécurité de tout l'immeuble. Lorsqu'un problème survient, la procédure est la même: signalez-le au bailleur par écrit avec des preuves claires. Si le problème est un 'défaut grave' (ernstig gebrek), comme une serrure de porte d'entrée cassée qui laisse l'appartement non sécurisé, le bailleur doit agir avec urgence. S'il ne le fait pas, le locataire peut, dans certains cas extrêmes, engager un professionnel pour effectuer une réparation d'urgence et déduire les coûts raisonnables du loyer, bien que ce soit une démarche risquée qui ne devrait être entreprise qu'après consultation juridique. Une voie plus courante pour les problèmes non urgents est de s'adresser à la Huurcommissie, qui peut ordonner au bailleur d'effectuer la réparation et peut accorder une réduction de loyer jusqu'à ce que le défaut soit corrigé.
