Portée de la responsabilité du bailleur
Dans la danse complexe des responsabilités entre bailleur et locataire, l'entretien des fenêtres incombe clairement au bailleur pour tous les problèmes majeurs. Le bailleur est fondamentalement responsable de l'intégrité structurelle et des performances des fenêtres, qui constituent une partie cruciale de la coque extérieure du bâtiment. Cette responsabilité couvre les cadres de fenêtre (kozijnen), le vitrage lui-même et le matériel essentiel qui permet à la fenêtre de fonctionner. Par exemple, si un cadre en bois souffre de pourriture du bois (houtrot), provoquant des courants d'air ou rendant l'opération de la fenêtre difficile, sa réparation ou son remplacement est le devoir financier et légal du bailleur. De même, si une vitre est fissurée en raison de l'âge ou du stress structurel, ou si le joint sur une unité à double vitrage échoue (indiqué par la condensation qui se forme entre les vitres), le bailleur doit organiser sa réparation. Cela s'étend à la modernisation des fenêtres pour répondre aux normes modernes. Bien qu'un bailleur ne soit pas automatiquement tenu de remplacer l'ancien vitrage simple par un vitrage double haute efficacité HR++, il peut être contraint de le faire par le Huurcommissie si les fenêtres existantes sont dans un état si mauvais qu'elles constituent un ernstig gebrek, entraînant une perte de chaleur excessive et des factures d'énergie exorbitantes pour le locataire. La réalité, toutefois, est que les bailleurs considèrent souvent le remplacement des fenêtres comme une dépense en capital massive à éviter à tout prix. Ils seront bien plus susceptibles d'opter pour des réparations rapides et temporaires — un peu de jointoiement ici, une couche de peinture là — qui masquent le problème sous-jacent plutôt que de le résoudre, laissant au locataire le soin de passer un autre hiver à frissonner.
Devoirs d'entretien mineurs du locataire
Alors que le bailleur s'occupe des travaux lourds, le locataire n'est pas exempt de responsabilités. Le Besluit kleine herstellingen (Décret sur les petites réparations) décrit explicitement les petites tâches routinières qui incombent au locataire. Cela repose sur le principe que la personne qui utilise un article au quotidien est le mieux placé pour en prendre soin. Pour les fenêtres, cela comprend le nettoyage régulier du verre et des cadres (à l'intérieur et les parties extérieures facilement et en toute sécurité accessibles). Plus important encore, il couvre l'entretien des pièces mobiles. Le locataire est censé lubrifier périodiquement les charnières, les mécanismes de verrouillage et les poignées afin d'assurer leur bon fonctionnement. Cela prévient une usure prématurée. Le décret attribue également au locataire la responsabilité de remplacer des composants mineurs et peu coûteux qui peuvent être facilement installés, tels que de nouvelles bandes d'étanchéité en caoutchouc tochtstrips si les anciennes deviennent usées. La frontière entre « réparation mineure » et « défaut majeur » est là où naissent les litiges. Une poignée desserrée peut être considérée comme la responsabilité du locataire de la resserrer, mais si l'ensemble du mécanisme de verrouillage à l'intérieur du cadre est cassé, cela devient un problème pour le bailleur. Les bailleurs tenteront souvent d'élargir la définition de « réparation mineure » jusqu'à atteindre son point de rupture, en essayant de faire supporter au locataire le coût du remplacement d'éléments tels que des poignées de fenêtre cassées ou des mécanismes de manivelle défectueux. Un locataire avisé devrait toujours consulter la liste officielle dans le Décret sur les petites réparations avant d'accepter de payer pour une réparation.
Reconnaître et signaler les défauts
Le plus grand outil d'un locataire pour garantir un entretien approprié des fenêtres est une observation attentive et une communication formelle. Vous ne pouvez pas attendre d'un bailleur qu'il répare un problème dont il n'est pas conscient, ou qu'il puisse prétendre ne pas le savoir. Par conséquent, les locataires doivent apprendre à repérer les premiers signes de défaillance des fenêtres. Le plus évident est les dommages visibles tels que du verre fissuré ou du bois en train de pourrir, qui peuvent être identifiés par un bois mou, spongieux qui s'effrite en étant piqué avec une clé. Un autre grand indicateur est la difficulté d'utilisation; une fenêtre qui se bloque, ne se ferme pas complètement, ou est excessivement difficile à ouvrir indique un problème avec le cadre ou le matériel. Faites attention aux courants d'air et aux fuites. Par jour venteux, pouvez-vous sentir l'air passer par la fenêtre fermée ? Après une forte pluie, y a-t-il de l'eau sur le rebord de la fenêtre ? Ce ne sont pas des questions mineures de confort; elles pointent vers des joints défectueux et peuvent conduire à la croissance de moisissures et à une dépense énergétique significative. Lorsque vous identifiez un défaut, vous devez le signaler à votre bailleur de façon formelle et par écrit (un courriel suffit, mais le courrier recommandé est préférable pour les affaires graves). Votre signalement doit être précis, daté, et inclure des preuves photographiques ou vidéo claires. Cela crée un dossier incontestable. Si le bailleur ne répond pas ou n'agit pas dans un délai raisonnable (généralement 4-6 semaines), cette plainte documentée devient le socle de toute action ultérieure, qu'il s'agisse d'impliquer la Huurcommissie pour forcer une réparation et exiger une réduction temporaire du loyer, ou de contacter la gemeente (municipalité) si le défaut présente un risque sérieux pour la santé ou la sécurité.
