Un droit rare et convoité
Voorhuurrecht, ou le droit de premier refus de louer, est une clause contractuelle qui accorde à une personne ou entité spécifique le droit de priorité pour louer un bien lorsqu'il devient disponible. Ce n'est pas une caractéristique standard du droit locatif néerlandais ni une clause courante dans les baux résidentiels; c'est un droit spécifique, négocié, qui doit être explicitement écrit dans un contrat. En substance, cela signifie que, avant que le propriétaire ne puisse proposer le bien sur le marché libre, il doit d'abord le proposer au détenteur du droit selon les mêmes conditions que celles offertes au public. Le titulaire du droit dispose ensuite d'une période spécifiée pour accepter ou refuser l'offre. S'ils la refusent, le propriétaire peut alors le louer à quelqu'un d'autre.
Ce droit se trouve le plus souvent dans l'immobilier commercial. Par exemple, une entreprise louant le rez-de-chaussée d'un bâtiment pourrait négocier un voorhuurrecht pour l'étage supérieur, lui permettant de s'étendre sans heurts lorsque l'espace devient vacant. Dans le domaine résidentiel, c'est beaucoup plus rare. On peut le rencontrer dans une situation où une propriété est temporairement occupée par un résident anti-squat (antikraak), et le propriétaire leur accorde le droit de premier refus si la propriété est ensuite mise en location normale. Cela pourrait aussi faire partie d'un accord de divorce, où l'un des ex-partenaires accorde à l'autre le premier droit de louer le domicile familial s'ils décident de déménager et de le louer.
Implications pratiques et limitations
Avoir le voorhuurrecht peut être un avantage significatif dans un marché du logement tendu. Cela vous permet de sécuriser un bien sans avoir à rivaliser avec des douzaines d'autres candidats dans un processus d'enchères stressant. Cependant, ce droit n'est pas absolu et son pouvoir est défini entièrement par la rédaction du contrat. La clause doit être claire sur les conditions, le délai pour prendre une décision et le processus pour faire l'offre. Une clause formulée de manière vague peut devenir une source de conflit. Par exemple, le droit s'applique-t-il si le propriétaire décide de vendre le bien plutôt que de le louer ? (Habituellement non, sauf indication explicite). S'applique-t-il si le propriétaire décide de laisser un membre de la famille utiliser le bien gratuitement ? (Également peu probable.)
Il est important de distinguer le voorhuurrecht d'une koopoptie (option d'achat) ou voorkeursrecht van koop (droit de premier refus d'acheter), qui se rapportent à l'achat du bien. Le voorhuurrecht ne s'applique qu'à la location. Pour la grande majorité des woningzoekers (chercheurs de logement), ce terme est en grande partie académique. Il est très peu probable de le rencontrer lors d'une recherche d'appartement standard. C'est un outil juridique spécialisé pour des situations spécifiques, un rappel que les contrats de location peuvent parfois contenir des clauses uniques négociées qui vont au-delà des termes et conditions standard.
