Le droit préférentiel des communes
Le voorkeursrecht gemeenten est établi par la loi relative au droit préférentiel des communes (Wet voorkeursrecht gemeenten, ou Wvg). Cet instrument juridique puissant accorde aux communes et à d'autres organismes publics la première option d'acheter des terrains ou des biens lorsque le propriétaire décide de vendre. Ce n'est pas un droit d'exproprier; le propriétaire n'est pas forcé de vendre. Cependant, si le propriétaire décide effectivement de vendre, il est légalement obligé de l'offrir à la commune avant tout le monde. Cette loi est une intervention significative dans le marché libre, modifiant fondamentalement les droits de propriété privée au nom de l'interêt public et de l'aménagement urbain à long terme. C'est un outil conçu pour donner aux autorités publiques un avantage stratégique dans la définition de l'avenir d'une ville ou d'une région.
Objectif et procédure
Le but principal du voorkeursrecht est de permettre une planification spatiale proactive. Les municipalités l'utilisent pour acquérir des emplacements stratégiques pour un développement futur, tels que la construction de nouvelles zones résidentielles, la réalisation d'infrastructures ou la création d'espaces verts. En sécurisant le droit de premier refus, elles peuvent empêcher que des terrains soient achetés par des promoteurs privés dont les plans pourraient ne pas s'aligner sur la vision à long terme du public. Le processus commence lorsqu'une commune désigne officiellement une zone spécifique. Une fois la désignation en vigueur, tout propriétaire dans cette zone qui souhaite vendre doit informer la commune de son intention et du prix proposé. La commune dispose alors d'une période pour décider d'exercer son droit d'achat à un prix conforme au marché. S'ils refusent ou ne répondent pas à temps, le propriétaire est libre de vendre à une autre partie pendant une période limitée. Ce processus peut créer des tensions importantes, car l'évaluation par la commune d'un prix « conforme au marché » peut différer considérablement de ce que le propriétaire pense pouvoir obtenir sur le marché libre.
Une arme à double tranchant
Le droit de préemption municipal est un exemple classique du conflit entre les droits individuels et le bien collectif. D'une part, c'est un outil crucial pour prévenir l'étalement urbain, lutter contre la spéculation foncière et s'assurer que le développement réponde aux besoins de la communauté, comme l'atténuation des pénuries de logement. Il permet à une ville d'exécuter une vision cohérente et à long terme plutôt que de laisser le développement dicté uniquement par des intérêts commerciaux à court terme. D'autre part, il impose un fardeau important au propriétaire. Il limite sa liberté de disposer de son bien comme il l'entend et peut introduire des retards et une incertitude significatifs dans le processus de vente. Un propriétaire est bloqué dans des négociations avec un seul acheteur potentiel — le gouvernement — ce qui peut être lent et bureaucratique. S'ils ne sont pas d'accord avec le prix offert, le litige peut devoir être réglé par des experts juridiques ou devant les tribunaux, entraînant des coûts et des retards supplémentaires. Pour les locataires vivant dans un bien soumis à un voorkeursrecht, la situation apporte une incertitude. Alors que leur contrat de location est protégé par la loi (koop breekt geen huur), l'avenir à long terme de leur domicile devient soumis aux plans de la commune, qui pourraient éventuellement inclure une démolition et une réaménagement.
