Les responsabilités centrales du propriétaire
Dans le système locatif néerlandais, un propriétaire n'est pas simplement un destinataire passif du loyer ; il agit comme une partie active avec un ensemble complet de devoirs légaux (verplichtingen). Ces obligations ne sont pas de simples politesses contractuelles ; elles sont inscrites dans le Code civil néerlandais et, plus récemment, renforcées par la 'Wet goed verhuurderschap'. L'ensemble du cadre est fondé sur le principe selon lequel le locataire paie pour le droit à la 'jouissance paisible' (huurgenot) d'un logement sûr et bien entretenu. Bien que les locataires aient aussi des obligations, la loi fait peser sur le propriétaire une lourde responsabilité pour tenir cette promesse fondamentale. Le non-respect de ces devoirs peut entraîner de graves conséquences pour le propriétaire, notamment des réparations forcées, des réductions de loyer et des amendes.
Les devoirs peuvent être regroupés en trois domaines principaux : fournir le bien en bon état, l'entretenir tout au long de la location, et respecter les droits et la vie privée du locataire. De nombreuses contestations résultent de la négligence du propriétaire envers ces devoirs, soit par ignorance, soit par une tentative délibérée de réduire les coûts. Pour un locataire, comprendre ces devoirs fondamentaux est la première et la plus critique étape pour garantir que ses droits soient protégés.
L'obligation d'entretien (Onderhoudsplicht)
Ceci est peut-être l'obligation la plus critique et la source la plus fréquente de conflit. Le propriétaire est légalement obligé de rectifier tout 'défaut' (gebreken) dans le logement, à moins que le problème ne relève de 'petites réparations' (kleine herstellingen) qui sont de la responsabilité du locataire. Un 'défaut' est défini largement comme toute condition qui empêche le locataire de jouir de ce à quoi il pourrait raisonnablement s'attendre. Cela va bien au-delà de réparer ce qui est cassé; c'est l'équivalent juridique néerlandais de la 'garantie d'habitabilité'.
Cette obligation couvre :
- Intégrité structurelle: Entretenir le toit, les murs, les fondations et les balcons.
- Systèmes majeurs: Garantir le bon fonctionnement du chauffage central, de la plomberie, des systèmes électriques et des ascenseurs.
- Éléments externes: Entretien de la peinture extérieure, des cadres de fenêtres et des espaces communs.
- Contrôle des nuisibles: Traiter les infestations comme les rats ou les cafards, sauf s'ils sont causés par la négligence du locataire.
Lorsqu'un défaut survient, le locataire doit le signaler et le propriétaire doit agir dans un délai raisonnable. S'il échoue, le locataire dispose d'un recours puissant, y compris en entamant des procédures auprès du Huurcommissie (Rental Tribunal) pour forcer les réparations et obtenir une réduction de loyer jusqu'à ce que le problème soit résolu.
La Wet goed verhuurderschap (Wet goed verhuurderschap)
À partir du 1er juillet 2023, cette loi emblématique codifie et étend les devoirs du propriétaire pour lutter contre les pratiques locatives indésirables. Elle sert de norme nationale de conduite, donnant aux municipalités les moyens de l'appliquer avec des amendes importantes. Les devoirs clés prévus par cette loi comprennent :
- Prévention de la discrimination: Les propriétaires doivent utiliser un processus de sélection clair et non discriminatoire.
- Prévention de l'intimidation: Toute forme de harcèlement ou d'intimidation de la part du propriétaire est expressément interdite.
- Obligation d'information: Les propriétaires doivent fournir aux nouveaux locataires des informations écrites détaillant leurs droits et obligations, la politique de dépôt et les coordonnées pour les questions d'entretien.
- Dépôt raisonnable: Le dépôt de garantie ne peut pas dépasser deux fois le loyer de base.
- Charges de service: Les propriétaires doivent fournir un relevé annuel détaillé des coûts de service.
Cette loi marque un tournant important, offrant aux locataires des règles plus claires et donnant aux municipalités les moyens de les faire respecter. Elle signale un éloignement d'un système où les propriétaires pouvaient feindre l'ignorance, laissant l'obligation d'agir de manière professionnelle et éthique.
