Dépôt de garantie (Waarborgsom)

Le 'Waarborgsom': L'assurance du bailleur

Le dépôt de garantie, connu en néerlandais sous le nom de waarborgsom, est une caractéristique standard de presque tout contrat de location aux Pays-Bas. Son but est de fournir au bailleur une marge financière contre les dommages potentiels à la propriété au-delà de l'usure normale, ou de couvrir les loyers impayés à la fin du bail. Pendant des décennies, le montant que le bailleur pouvait demander n'était pas réglementé, conduisant à des demandes exorbitantes de trois, quatre, ou même six mois de loyer, créant une barrière importante à l'entrée pour de nombreux locataires. Cependant, la Wet goed verhuurderschap (Loi sur la bonne gestion des propriétaires), en vigueur à partir du 1er juillet 2023, a apporté une régulation tant attendue à cette pratique. Pour tous les nouveaux contrats de location, le dépôt de garantie est désormais plafonné légalement à un maximum de deux fois le loyer mensuel de base (kale huur).

Malgré ce nouveau plafond, le waarborgsom reste l'une des sources les plus fréquentes de litiges entre bailleurs et locataires. Le cœur du conflit survient presque toujours à la fin de la location lorsque le bailleur veut effectuer des déductions. Ce qui constitue 'dommages' par rapport à l'usure normale (normale slijtage) est hautement subjectif. Une rayure sur un mur, une tache usée sur le tapis, ou une peinture décolorée sont généralement considérés comme de l'usure normale. Un grand trou dans le mur, une fenêtre cassée, ou une tache de vin profonde sur le sol sont clairement des dommages. La charge de la preuve incombe au bailleur, c'est pourquoi un rapport d'état des lieux détaillé (opleveringsrapport) avec des photos, signé par les deux parties, est absolument essentiel pour protéger à la fois le locataire et le bailleur.

La Question des intérêts: une idée reçue répandue

Un point fréquent de confusion, notamment pour les expatriés venant de pays comme l'Allemagne ou certaines parties des États-Unis, est la question des intérêts. Un bailleur est-il tenu de payer au locataire les intérêts gagnés sur le dépôt de garantie ? La réponse courte et définitive aux Pays-Bas est non. Le droit néerlandais sur la location (plus précisément, l'article 7:261b du Code civil) ne contient aucune disposition obligeant le bailleur à placer le dépôt sur un compte séparé portant intérêt ou à le rembourser avec intérêts acquis. Le bailleur est libre de conserver l'argent dans n'importe quel compte de son choix. Bien qu'un locataire puisse soutenir qu'il semble injuste qu'un bailleur bénéficie de leur argent pendant des années, il n'existe actuellement aucun fondement juridique pour réclamer des intérêts sur un dépôt de garantie. Tout site web ou personne suggérant le contraire est mal informé sur la loi néerlandaise.

Le remboursement du dépôt

La Wet goed verhuurderschap a également renforcé les règles concernant le remboursement du dépôt. Le bailleur doit retourner le waarborgsom dans les 14 jours suivant la résiliation du contrat de location, à condition qu'aucun dommage ou arriéré de loyer ne se soit produit. Si le bailleur envisage de faire des déductions, il doit fournir au locataire une liste complète et détaillée des coûts dans les 30 jours suivant la résiliation et restituer la portion restante du dépôt. Un bailleur ne peut pas simplement décider de conserver l'intégralité du dépôt sans fournir des factures spécifiques et vérifiables pour les réparations. Si un bailleur retient indûment le dépôt, le recours du locataire est d'envoyer une lettre de mise en demeure formelle (sommatiebrief) et, si cela échoue, d'engager une procédure judiciaire, souvent par l'intermédiaire d'une agence de recouvrement ou des tribunaux.