Le devoir du bailleur d'agir
Lorsqu'un locataire signale un problème d'entretien ou un défaut (gebrek) qui n'incombe pas à lui réparer, le bailleur a une obligation légale de répondre et d'agir. Cela fait partie intégrante de l'obligation du bailleur de maintenir le bien et d'assurer au locataire son woongenot (la jouissance paisible du domicile). Cette obligation n'est pas optionnelle. Cependant, la loi ne précise pas un nombre précis de jours ou d'heures pour la réponse; elle utilise plutôt la norme flexible d'un 'délai raisonnable' (redelijke termijn).
Qu'est-ce qu'un 'délai raisonnable' ?
La définition de 'raisonnable' dépend fortement de la gravité et de l'urgence du problème. Le locataire ne doit pas s'attendre à ce qu'une poignée de porte du placard de cuisine cassée soit réparée avec la même urgence qu'une panne totale de chauffage. Voici un guide général:
Urgences (Spoedgevallen): Pour des problèmes critiques comme une fuite de gaz majeure, un tuyau qui éclate, ou une perte totale de chauffage en hiver, un délai de réponse raisonnable est immédiat (dans quelques heures). Le bailleur doit disposer d'un contact d'urgence 24/7 pour de tels événements. Défauts urgents : Pour des problèmes graves qui affectent l'utilisation essentielle du logement, tels qu'une chasse d'eau cassée, une douche qui ne fonctionne pas, ou une fuite de toit importante, une réponse est attendue dans 1-2 jours ouvrables, avec une réparation planifiée peu après. Défauts non urgents : Pour des problèmes moins critiques comme un robinet qui fuit, une fenêtre fissurée (qui ne présente pas de risque pour la sécurité) ou un appareil défectueux, une réponse dans quelques jours et une réparation dans quelques semaines peuvent être considérées comme raisonnables. La réalité sceptique est que de nombreux bailleurs étendent la définition du 'raisonnable' jusqu'à ses limites absolues, surtout pour les défauts non urgents mais ennuyeux.
La boîte à outils du locataire en cas de non-réponse
Si votre bailleur ne répond pas, vous avez une voie d'escalade claire. 1. Signaler systématiquement les défauts par écrit (courriel) pour créer un enregistrement daté. 2. S'il n'y a pas de réponse, envoyez une mise en demeure formelle (ingebrekestelling) par courrier recommandé, indiquant le problème et fixant un délai final, raisonnable, pour la réparation. 3. Si le bailleur n'agit toujours pas, vous disposez d'options puissantes : Vous pouvez engager une procédure devant la Huurcommissie (Tribunal des loyers), qui peut ordonner au bailleur d'effectuer la réparation et peut vous accorder une réduction temporaire de loyer jusqu'à ce que cela soit fait. Dans certains cas, vous pourriez être en mesure d'effectuer vous-même la réparation et de déduire les coûts raisonnables du loyer, mais c'est une démarche risquée qui ne devrait être envisagée qu'après avoir consulté un avocat.
