Le devoir du locataire de signaler
Un reparatieverzoek, ou demande de réparation, est le coup d'envoi des obligations d'entretien du propriétaire. Les locataires ont le devoir de signaler les défauts à leur propriétaire en temps utile. Ce n'est pas seulement une courtoisie; c'est une exigence légale. Si une petite fuite non signalée devient des dégâts d'eau importants sur plusieurs mois, le locataire pourrait être partiellement responsable des dommages aggravés car il n'a pas signalé rapidement. Par conséquent, déposer un reparatieverzoek est à la fois un droit et une responsabilité. La demande doit toujours être faite par écrit — l'e-mail est parfait — afin de créer un dossier clair et daté. Un appel téléphonique peut être une bonne première étape pour les problèmes urgents, mais il doit toujours être suivi d'une confirmation écrite détaillant le problème et l'heure de l'appel.
Une demande de réparation bien formulée doit être précise. Au lieu de dire 'le chauffage est en panne', décrivez les symptômes : 'Les radiateurs sont froids malgré le réglage du thermostat à 21°C, et la chaudière affiche le code d'erreur E13'. Cela aide le propriétaire et son entreprise de maintenance à diagnostiquer le problème plus rapidement et à envoyer le technicien approprié. Inclure des photos ou une courte vidéo peut être extrêmement utile. Cette approche formelle et écrite est cruciale car elle déclenche un calendrier légal. Dès le moment où le propriétaire reçoit la demande écrite, il est officiellement en demeure. S'il ne réagit pas dans un délai raisonnable, le locataire se trouve dans une position juridique beaucoup plus forte pour prendre d'autres mesures.
La responsabilité du propriétaire et des « petites réparations »
La loi néerlandaise répartit les responsabilités d'entretien entre le propriétaire et le locataire. Le propriétaire est responsable des réparations majeures et de la correction des défauts qui ne sont pas imputables au locataire. Cela inclut l'extérieur du bâtiment, les éléments structurels, la plomberie, les systèmes de chauffage central et le câblage électrique. Le locataire, en revanche, est responsable des petites réparations quotidiennes, souvent appelées les kleine herstellungen. L'arrêté officiel sur cette question (Besluit kleine herstellingen) fournit une liste détaillée, qui comprend des choses comme le remplacement des ampoules, le serrage des poignées de porte, l'huile des charnières et le nettoyage des canalisations. Le principe fondamental est que les petites tâches peu coûteuses qui résultent directement de l'utilisation quotidienne du bien par le locataire relèvent du travail du locataire.
Lorsque les demandes sont ignorées
Que se passe-t-il lorsqu'un reparatieverzoek est envoyé, mais que le propriétaire ne fait rien ? C'est ici que la traçabilité écrite devient vitale. Si un délai raisonnable s'est écoulé — cela peut être quelques heures pour une perte totale de chauffage en hiver ou quelques semaines pour un problème moins urgent —, le locataire a plusieurs options. La première étape est d'envoyer une lettre de mise en demeure formelle (ingebrekestelling), encore par courrier recommandé, indiquant le problème initial, faisant référence à la demande initiale, et accordant au propriétaire un délai final raisonnable (par exemple deux semaines) pour résoudre le problème. Cette lettre doit également préciser les actions que le locataire entreprendra si le délai est manqué.
Si le propriétaire ne réagit toujours pas, le locataire peut avoir le droit de faire effectuer la réparation par une entreprise professionnelle et de déduire les coûts raisonnables du loyer du mois suivant. C'est un outil puissant, mais il est risqué et ne doit être utilisé que pour des défauts graves après que le propriétaire a été dûment mis en demeure. Une option plus sûre pour les locataires dans les secteurs du logement régulé et social est d'engager une affaire auprès de la Huurcommissie. Ils peuvent inspecter le bien et, s'ils conviennent que le défaut est grave, ordonner au propriétaire de le réparer et accorder au locataire une réduction de loyer temporaire jusqu'à ce que la réparation soit terminée. Cette pression officielle est souvent plus efficace et moins conflictuelle que de retarder le loyer.
