Le 'Hypotheekrenteaftrek' : une obsession nationale
La pierre angulaire de la propriété aux Pays-Bas
La déduction des intérêts hypothécaires, connue colloquialement et politiquement sous le nom de hypotheekrenteaftrek, est sans doute la politique la plus influente sur le marché du logement néerlandais. En place depuis plus d'un siècle, elle permet aux propriétaires de déduire la portion d'intérêts de leurs paiements hypothécaires de leur revenu annuel brut avant de calculer l'impôt sur le revenu qu'ils doivent. Le bien doit être leur résidence principale (eigen woning). Le résultat est une réduction substantielle de leur impôt dû, en fait une subvention gouvernementale qui rend le coût mensuel de posséder un logement nettement plus bas qu'il ne le serait autrement. Pendant des décennies, cette déduction a été considérée comme une vache sacrée de la politique néerlandaise, profondément ancrée dans la planification financière de millions de ménages et un moteur clé de la préférence culturelle d'acheter plutôt que de louer.
Ajustements politiques et réduction progressive
Pendant de nombreuses années, les intérêts étaient déductibles au taux d'imposition marginal le plus élevé de l'individu (qui pouvait dépasser 50 %). Cela signifiait que les propriétaires les plus aisés recevaient la plus grande subvention. Cela a été une source de débats économiques et politiques intenses, les critiques soutenant que cela alimente les bulles immobilières, encourage l'endettement excessif et est socialement inéquitable. En réponse, les gouvernements récents ont commencé un lent processus de réforme. Le taux auquel les intérêts peuvent être déduits est progressivement réduit d'année en année, se rapprochant d'un taux unique et faible pour tous (environ 37 %). De plus, la déduction est désormais limitée à un maximum de 30 ans et n'est disponible que pour les prêts hypothécaires qui sont activement remboursés (hypothèques à annuités ou linéaires). Malgré ces réformes, la déduction demeure un avantage financier extrêmement important et une dépense annuelle massive pour le gouvernement.
Son impact sur les locataires et le marché
La hypotheekrenteaftrek a des conséquences profondes, largement négatives, sur le marché locatif. Tout d'abord, en subventionnant le coût d'emprunt, elle a artificiellement fait monter les prix des logements sur l'ensemble du marché. Cela rend plus difficile pour les acheteurs potentiels d'économiser un apport et d'entrer sur le marché, les maintenant plus longtemps dans le secteur locatif et stimulant la demande là-bas. Ensuite, cela crée un biais financier qui fait paraître la location comme « jeter de l'argent par les fenêtres » par rapport à l'option subventionnée d'acheter, réduisant la pression politique et sociale pour améliorer les conditions et les droits des locataires. Cela a favoriser un système où les propriétaires bailleurs (qui, s'ils ont une hypothèque sur un bien locatif dans Box 3, ne peuvent pas déduire les intérêts) doivent rivaliser avec un marché fortement subventionné par les propriétaires occupants, ce qui influence les loyers qu'ils doivent percevoir pour obtenir un rendement.
