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Un contrat de sous-location ('onderhuur') est un accord par lequel un locataire loue tout ou partie de son logement à une autre personne, une pratique souvent interdite par le bail principal.
Types de contrats
Un contrat de location-vente ('huurkoop') est un type de contrat rare où les paiements de loyer du locataire contribuent à l'achat éventuel du bien.
Une licence d'occupation est un type d'accord utilisé par les propriétaires pour contourner les lois sur la protection des locataires, mais les tribunaux néerlandais le requalifient souvent en un bail locatif complet.
Un seul contrat de location est le bail standard où une seule personne est locataire unique, lui conférant l'occupation exclusive et l'entière responsabilité du contrat.
Un accord de co-living est un terme marketing moderne pour un arrangement de location, légalement structuré comme une location de chambre, qui regroupe le logement avec des services supplémentaires à un prix premium.
Un bail de colocation est un seul contrat dans lequel plusieurs personnes sont nommées locataires, les rendant tous également et entièrement responsables du loyer dans son ensemble.
Des frais de résiliation constituent une pénalité imposée au locataire pour mettre fin à son bail, ce qui est illégal si le locataire résilie le contrat conformément à la loi et à son accord.
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La sous-location, ou onderhuur, est extrêmement courante aux Pays-Bas, mais son statut juridique est souvent précaire. Le point de départ est le contrat de location principal entre le propriétaire (le bailleur principal) et le locataire principal. La grande majorité de ces contrats contient une clause qui interdit expressément la sous-location sans l'autorisation écrite préalable du propriétaire. Si un locataire sous-loue en violation de cette clause, il est en violation du contrat, et le propriétaire peut engager des procédures d'expulsion à son encontre. Le sous-locataire, à son tour, peut se retrouver sans droit légal de demeurer dans le bien. De nombreux contrats de sous-location sur des marchés immobiliers sous tension comme Amsterdam sont donc illégaux et très risqués pour le sous-locataire (onderhuurder).
Malgré les risques, la loi néerlandaise offre une protection surprenante et puissante dans un scénario spécifique. Si la sous-location concerne une unité autonome (zelfstandige woonruimte, ce qui signifie qu'elle dispose de sa propre porte d'entrée, d'une cuisine et d'une salle de bains) et que le locataire principal quitte les lieux, le contrat de sous-location est automatiquement prolongé par le bailleur principal. Le sous-bailleur devient en pratique le nouveau locataire principal, avec une protection complète du locataire, même si le bailleur principal n'a jamais donné son consentement pour la sous-location. Le bailleur principal ne peut résilier ce nouvel arrangement que sur un ensemble de motifs très limités et doit passer au tribunal pour ce faire. Cette protection, toutefois, ne s'applique pas à la sous-location de chambres individuelles (onzelfstandige woonruimte). Si le locataire principal d'un appartement en colocation quitte, les sous-locataires des chambres individuelles n'ont pas le droit de rester.
Pour un sous-locataire potentiel, la question la plus critique est : « Est-ce que le bailleur principal est informé et approuve cet accord par écrit ? » Si la réponse est non, vous entrez dans une situation légalement fragile. Vous pourriez payer le loyer à quelqu'un qui pourrait être expulsé à tout moment, emportant avec lui votre sécurité de logement. Vous devriez être extrêmement sceptique face à tout arrangement informel et en espèces. Exigez toujours un contrat de sous-location écrit, et essayez d'obtenir la confirmation que le bailleur principal a donné son consentement.