Un synonyme de 'huurkoop'
"Contrat d'achat-location" est un autre terme anglais pour le concept juridique néerlandais de huurkoop. C'est un contrat où la location et l'achat sont liés, le locataire effectuant des paiements réguliers qui sont considérés comme une partie du loyer, et une partie d'acompte, conduisant à un transfert de propriété obligatoire à une date future. Ce n'est pas un contrat de location standard (huurovereenkomst) et ce n'est pas un contrat d'achat standard (koopovereenkomst); c'est un hybride spécifique et défini par la loi qui comporte des risques importants, en particulier pour le locataire.
Les risques inhérents expliqués
La structure d'un accord huurkoop crée plusieurs risques graves pour le locataire-acquéreur. 1. Risque de prix: Le prix d'achat est souvent fixé au début du contrat. Si le marché immobilier se dégrade, le locataire est néanmoins obligé d'acheter le bien au prix préconvenu, désormais gonflé. 2. Risque de financement : La capacité du locataire à obtenir un prêt hypothécaire à l'avenir n'est pas garantie. Un changement de statut professionnel, de revenus ou de taux d'intérêt pourrait rendre le financement impossible, entraînant une rupture de contrat. 3. Perte d'investissement : La partie du paiement mensuel désignée comme un « acompte » est généralement perdue si le locataire ne respecte pas l'accord. Contrairement à un compte d'épargne normal, cet argent n'est pas protégé. 4. Charge d'entretien : Le contrat peut transférer indûment la charge de l'entretien majeur au locataire-acquéreur, même si le propriétaire demeure le propriétaire légal pendant la période de location.
Pourquoi est-il si rare
Compte tenu de ces risques importants pour le locataire et de la complexité juridique du contrat (qui nécessite un acte notarié), huurkoop est très rarement utilisé pour les propriétés résidentielles aux Pays-Bas. La voie standard vers la propriété consiste à épargner pour un dépôt et à obtenir un prêt hypothécaire auprès d'une banque dans une transaction distincte de la location. Un « accord d'achat-location » est souvent le signe d'un arrangement non standard, potentiellement prédatoire. C'est un contrat qui exige une prudence extrême et des conseils professionnels indépendants.
