Le modèle standard de l'industrie
Le Modelcontract ROZ est un modèle de contrat de location créé par le Raad voor Onroerende Zaken (Conseil immobilier des Pays-Bas), une association sectorielle de premier plan pour les professionnels de l'immobilier. Cela n'est pas un document gouvernemental officiel mais un modèle développé par et pour l'industrie immobilière. En raison de sa nature exhaustive et du soutien juridique d'un organisme majeur du secteur, il est devenu le modèle standard de facto utilisé par la grande majorité des agents immobiliers, des gestionnaires de biens et des propriétaires professionnels à travers le pays. Lorsque vous louez une propriété par l'intermédiaire d'un agent immobilier, il est très probable que vous vous retrouviez face à un contrat basé sur le modèle ROZ.
Le modèle est conçu pour être exhaustif, couvrant tous les aspects standard d'un bail, du loyer et du dépôt aux obligations d'entretien et au règlement intérieur. Il est régulièrement mis à jour pour refléter les évolutions de la législation et de la jurisprudence. Pour les agents, l'utilisation du modèle ROZ est un moyen d'assurer la conformité juridique et de travailler avec un document familier et standardisé. Cependant, il est crucial que les locataires comprennent que ce contrat, bien que complet, a été rédigé par une organisation représentant les intérêts des propriétaires et des professionnels de l'immobilier.
Le biais en faveur du propriétaire
Bien que le contrat modèle ROZ doive et respecte les dispositions obligatoires du droit locatif néerlandais, ses clauses discrétionnaires et son cadre général penchent souvent en faveur du propriétaire. Les conditions générales jointes au contrat sont vastes et détaillées, et peuvent contenir des clauses plus restrictives pour le locataire que ce que exige strictement la loi, par exemple en ce qui concerne les modifications esthétiques de l'appartement ou la possession d'animaux. Un point de discorde fréquente est l'inclusion d'une pénalité élevée, indexée, pour chaque jour de retard de paiement du loyer, qui peut être plus sévère que le taux d'intérêt légal. Un autre est la définition stricte des responsabilités d'entretien du locataire. Bien que nombre de ces clauses en faveur du propriétaire puissent être contestées devant les tribunaux si elles sont jugées 'déraisonnablement lourdes', il incombe au locataire d'en apporter la contestation.
Un locataire potentiel ne devrait jamais supposer que, parce que le contrat est un « modèle standard », il est intrinsèquement équitable ou équilibré. C'est un point de départ pour l'accord, et non un texte non négociable. Bien qu'un locataire typique dans le marché actuel concurrentiel ait très peu de marge de manœuvre pour exiger des changements importants au modèle ROZ, il est absolument essentiel de lire chaque clause attentivement, en particulier les conditions générales jointes. Portez une attention particulière aux clauses relatives à la durée initiale fixe, à la clause diplomatique (si applicable) et à toute pénalité. Comprendre l'inclinaison pro‑propriétaire du modèle ROZ vous permet de signer le contrat en ayant une vision lucide de vos droits et obligations.
