Une rareté sur le marché des bailleurs
Une concession de loyer est tout compromis ou réduction qu'un bailleur propose pour rendre un logement locatif plus attractif. La forme la plus courante est une période de loyer gratuit, comme « un mois gratuit sur un bail de 12 mois ». D'autres exemples incluent que le bailleur propose de payer les frais de déménagement, de fournir une carte-cadeau ou d'exempter certains frais. Il est absolument essentiel de comprendre que, sur les marchés locatifs à forte demande des Pays-Bas, comme Amsterdam ou Utrecht, les concessions de loyer sont exceptionnellement rares. Le marché est généralement caractérisé par un excédent de locataires et une pénurie de logements, ce qui donne aux bailleurs une immense marge de manœuvre. Dans cet environnement, ils n'ont aucune incitation financière à offrir des remises; si vous ne prenez pas l'appartement au plein tarif, douze autres personnes attendent dans la file qui le feront.
Cependant, des concessions existent dans des niches spécifiques du marché. Elles sont le plus susceptibles d'être trouvées dans les immeubles d'appartements fraîchement construits (nieuwbouwprojecten) où un promoteur doit remplir rapidement un grand nombre d'unités. Elles peuvent également apparaître dans le segment locatif très haut de gamme, où le bassin de locataires potentiels est plus petit, ou lors d'une morosité du marché temporaire. Voir une concession de loyer proposée devrait donc déclencher le scepticisme d'un locataire. Vous devez vous demander : « Pourquoi ce bailleur a-t-il des difficultés à louer ce bien au prix affiché ? »
Lire entre les lignes d'une offre spéciale
Bien qu'une concession puisse être un véritable avantage financier, elle peut aussi être une tactique visant à masquer les défauts d'un bien. La stratégie la plus courante consiste à utiliser une concession pour masquer un loyer supérieur à la valeur marchande équitable. Par exemple, un bailleur propose un mois gratuit sur un bail de 12 mois pour un appartement affiché à 2 000 € par mois. Le loyer total payé au cours de l'année est de 22 000 € (2 000 € x 11), ce qui rend le loyer mensuel effectif d'environ 1 833 €. Le bailleur fera de la publicité pour l'offre attrayante, en espérant que les locataires se concentrent sur le mois gratuit plutôt que sur le fait que le loyer de base de 2 000 € est probablement trop élevé et sera celui auquel le loyer reviendra la deuxième année.
Une concession peut également être utilisée pour détourner l'attention des problèmes du bien ou de l'emplacement, tels que le bruit des travaux en cours, une mauvaise gestion ou un quartier moins désirable. C'est un outil de marketing. En tant que locataire, votre tâche est de regarder au-delà de l'offre séduisante et d'évaluer le bien sur ses propres mérites. Le loyer de base est-il équitable pour la région et la qualité de l'appartement ? Existe-t-il des problèmes sous-jacents que cette « offre spéciale » est conçue pour vous faire ignorer ? Calculez toujours le loyer mensuel effectif sur la durée du bail afin de comprendre le coût réel.
Les petits caractères du loyer « gratuit » 🧐
Si vous tombez sur une concession de loyer légitime, il est essentiel d'obtenir les termes par écrit dans le contrat de location. Le contrat doit préciser clairement quel mois est gratuit (par ex., le premier mois, le dernier mois) et dans quelles conditions. Méfiez-vous particulièrement des clauses de restitution. Certains contrats peuvent prévoir que si vous rompez le bail avant terme, vous êtes tenu de rembourser la valeur de la concession que vous avez reçue. Par exemple, si vous partez après six mois sur un bail de 12 mois avec un mois gratuit, le bailleur pourrait exiger que vous remboursiez le loyer du mois en cours. Une concession n'est jamais réellement « gratuite » ; c'est un outil contractuel, et vous devez comprendre toutes les conditions attachées avant de signer.
