'C'est celui qui paie qui décide'
Makelaarscourtage, ou commission d'agent immobilier, est l'un des sujets les plus litigieux et juridiquement complexes du monde de la location néerlandaise. Le principe juridique fondamental qui le régit est simple : la partie qui confie à l'agent la tâche de trouver quelque chose (un locataire pour un bailleur, ou un bien pour un locataire) est celle qui paie la commission. Cela signifie que si un agent (verhuurmakelaar) est engagé par un bailleur pour trouver un locataire pour leur propriété, le bailleur doit payer les honoraires de l'agent. Il est illégal pour cet agent de se retourner ensuite et de facturer une commission, ou tout frais pour son service, au locataire qui loue le bien. L'agent ne peut pas servir deux maîtres et, surtout, ne peut être rémunéré par les deux.
Malgré ce principe juridique clair, pendant des années, il était courant que les agents des propriétaires facturent des frais illégaux aux locataires sous diverses appellations trompeuses : contractkosten (coûts de contrat), administratiekosten (frais d'administration), ou même une commission équivalente à un mois de loyer. Ces frais étaient demandés simplement pour le 'privilège' d'être choisi comme locataire. À la suite de nombreuses décisions de justice qui ont constamment jugé cette pratique illégale, elle est devenue moins flagrante, mais n'a pas disparu. Des agents sans scrupules tentent encore de facturer des centaines d'euros aux locataires pour des tâches qui font clairement partie de leur service envers le bailleur. Tout locataire potentiel à qui un agent du bailleur demande de payer des frais au-delà du dépôt et du premier mois de loyer doit être extrêmement méfiant, car cela est presque certainement illégal.
Le coût d'engager son propre agent
La situation est tout à fait différente lorsqu'un locataire décide d'engager son propre agent, un aanhuurmakelaar, pour rechercher activement un bien en son nom. Dans ce cas, le locataire est le client qui donne la mission, et par conséquent le locataire est responsable du paiement de la makelaarscourtage. Il s'agit de frais légitimes et légaux pour un service contracté. La commission est généralement un montant fixe ou, plus souvent, équivalente à un mois de loyer de base, plus 21% de TVA (BTW). Ainsi, pour une propriété à louer à 1 500 € par mois, le locataire devrait payer à son agent des frais de 1 815 € (1 500 € + 21%). Cela est une barrière financière importante pour beaucoup. Cela signifie en pratique que pour obtenir une propriété via un aanhuurmakelaar, un locataire pourrait devoir payer le premier mois de loyer, un dépôt équivalant à un ou deux mois de loyer, et la commission de l'agent, le tout en une seule fois. Pour notre appartement à 1 500 € avec un dépôt de deux mois, cela représenterait un coût initial stupéfiant de 6 315 €. Cette dépense élevée oblige beaucoup à naviguer sur le marché périlleux par eux-mêmes. Pour ceux qui choisissent d'engager un agent, il est vital d'obtenir au préalable un accord écrit clair (opdracht tot dienstverlening) qui précise explicitement les services fournis et la structure exacte de la commission, afin de garantir qu'il n'y ait pas de surprises cachées plus tard.
