Termes juridiques

Clauses d'arbitrage dans les baux

Arbitrageclausules in huurcontracten

Les clauses des contrats de location qui obligent un locataire à accepter l'arbitrage contraignant sont fortement restreintes aux Pays-Bas et sont souvent inapplicables sur le plan juridique.

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Un accord de cession de bail est le document légal pour une 'indeplaatsstelling', un processus utilisé pour les propriétés commerciales et qui n'est pas une option standard pour les locataires résidentiels.

Une modification du bail ('wijziging van de huurovereenkomst') est un accord formel et écrit visant à modifier les termes d'un bail existant, et nécessite le consentement du propriétaire et du locataire.

Un accord de prolongation de bail pour un bail temporaire néerlandais ne crée pas une autre période temporaire mais le transforme légalement en un bail permanent et à durée indéfinie.

Un « accord de sous-ordination » est un document juridique extrêmement technique, sans pertinence pour les locataires résidentiels en raison du puissant principe néerlandais selon lequel « la vente ne met pas fin au bail ».

Un acte de propriété est le document légal officiel prouvant la propriété d'un bien, enregistré publiquement dans le Cadastre néerlandais, un outil puissant pour les locataires afin de vérifier la légitimité d'un bailleur.

Il n'existe aucune aide gouvernementale pour les frais de notaire aux Pays-Bas; ces frais sont obligatoires et non subventionnés pour les acheteurs.

Passez de Clauses d'arbitrage dans les baux (limites) à la source officielle pertinente

Clauses d'arbitrage dans les baux (limites) : lisez la définition complète et vérifiez trois repères : les exceptions, l'autorité compétente et le sens en langage clair. Confirmez ensuite les règles et exceptions actuelles auprès de la bonne source officielle.

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Le 'Arbitragebeding' : Clause injuste

Parfois, un contrat de location peut contenir un arbitragebeding, ou une clause d'arbitrage. Il s'agit d'une section qui stipule que tout litige futur découlant du contrat doit être résolu par arbitrage plutôt que par le système judiciaire public ou la Huurcommissie. L'arbitrage consiste à présenter l'affaire à un arbitre privé indépendant ou à un panel dont la décision est juridiquement contraignante. Les bailleurs peuvent favoriser ces clauses en supposant qu'elles sont plus rapides ou qu'un arbitre peut être plus orienté vers le commerce qu'un juge.

Cependant, dans le droit néerlandais des consommateurs et des locataires, de telles clauses sont regardées avec grande suspicion. La loi reconnaît l'inégalité de pouvoir inhérente entre un bailleur et un locataire. Un locataire est considéré comme la 'partie la plus faible' dans la transaction. Forcer un locataire à renoncer à son droit d'accéder au système judiciaire étatique (les tribunaux) et aux organes spécialisés (la Huurcommissie) est généralement considéré comme une clause 'onredelijk bezwarend' (onredelijk bezwarend). En tant que tel, une clause d'arbitrage dans un contrat de location résidentielle est souvent sur la 'liste noire' (zwarte lijst) ou la 'liste grise' (grijze lijst) des clauses contractuelles abusives, ce qui signifie qu'elle est présumée annulable ou entièrement nulle.

Le droit du locataire de choisir

Même si un locataire signe un contrat avec une clause d'arbitrage, cela ne signifie pas qu'il est lié par celle-ci. La loi donne au locataire le pouvoir d'annuler la clause. Si un bailleur tente d'initier l'arbitrage sur la base de la clause, le locataire dispose généralement d'un délai d'un mois pour déclarer par écrit qu'il n'accepte pas l'arbitrage et souhaite que le litige soit entendu par le tribunal compétent (bevoegde rechter). En essence, le locataire ne peut être dépouillé de son droit de recourir au kantonrechter ou, pour les questions pertinentes, à la Huurcommissie. Toute tentative d'un bailleur d'imposer une clause d'arbitrage obligatoire contre la volonté du locataire est presque certaine d'échouer si elle est contestée.