Déclaration d'inconnaissance
La niet-zelfbewoningsclausule (clause d'occupation par un non-propriétaire) est une clause spécifique de plus en plus courante dans les contrats de location néerlandais, en particulier lorsque l'on loue auprès d'un investisseur professionnel ou d'un bailleur 'buy-to-let'. En incluant cette clause, le bailleur déclare formellement n'avoir pas vécu dans le logement lui-même, n'est pas personnellement familiarisé avec ses caractéristiques et, par conséquent, ne peut pas être au courant de tout 'défaut caché' (verborgen gebreken) au-delà de ce qui est aisément apparent. C'est, en essence, une manœuvre juridique destinée à protéger le bailleur en abaissant les attentes du locataire quant à l'omniscience du bailleur sur l'état du bien.
Le but juridique et ses limites
Le principal objectif de cette clause du point de vue du bailleur est de limiter sa responsabilité. Normalement, un bailleur est responsable de tous les défauts qui empêchent la jouissance du bien par le locataire, même ceux qu'il n'avait pas connus. Cette clause tente de créer une exception. Par exemple, si un problème de plomberie étrange ne survient que dans des conditions très spécifiques, le bailleur pourrait utiliser cette clause pour soutenir qu'il ne pouvait pas le savoir et serait donc moins responsable des dommages qui en résultent. Cependant, il est crucial que les locataires comprennent que cette clause n'est pas une carte blanche pour le bailleur pour s'en sortir sans responsabilité. Elle ne lève pas ses obligations fondamentales d'entretien, légalement imposées. Un bailleur doit toujours réparer les défauts majeurs comme un toit qui fuit, une chaudière centrale défaillante ou des systèmes électriques défectueux, quel que soit le fait qu'il en ait été informé au préalable. La clause intervient principalement dans les litiges portant sur des indemnités ou des dommages résultant de défauts imprévus.
Ce que cette clause vous dit sur votre bailleur
Au-delà de ses implications juridiques, la présence d'une niet-zelfbewoningsclausule est un signal clair et sans ambiguïté sur le type de bailleur avec lequel vous traitez. Cela indique que le bien est un véhicule d'investissement, et non un ancien domicile. Cela signifie généralement que la relation sera plus formelle et axée sur les affaires. Bien que cela puisse signifier une gestion professionnelle, cela peut aussi signifier moins de flexibilité et une focalisation principale sur le rendement financier plutôt que sur le confort du locataire. Cela vous indique que toute communication se fera avec un propriétaire ou gestionnaire qui n'a pas d'attachement émotionnel personnel au bien. Pour le locataire, cela devrait servir d'incitation à être particulièrement diligent lors de l'inspection d'entrée (oplevering), car vous ne pouvez pas compter sur la connaissance préalable du bailleur des particularités du bien et devez tout documenter vous-même.
