Quelle loi, quel tribunal ?
Dans un monde de plus en plus international, il n'est pas rare qu'un contrat de location implique des parties de pays différents. Vous pourriez être un expatrié du Canada louant auprès d'un propriétaire qui vit en Allemagne. Cela soulève une question juridique cruciale : si un différend survient, quelles lois nationales s'appliquent et quels tribunaux ont compétence pour en connaître ? C'est la question de la juridiction. Une clause de juridiction est une clause contractuelle qui tente de prédéterminer la réponse, indiquant souvent quelque chose comme : "Le présent accord sera régi et interprété conformément au droit d'Angleterre et du Pays de Galles, et les parties se soumettent à la compétence exclusive des tribunaux anglais." Pour la plupart des contrats, c'est une façon parfaitement valide de créer une sécurité juridique. Pour les contrats de location concernant un bien situé aux Pays-Bas, cependant, une telle clause est presque entièrement inutile.
Le principe juridique régissant ce domaine, tant en droit néerlandais que dans le cadre des règlements de l'UE, est sans équivoque : pour les litiges relatifs à la location d'un bien immobilier, les tribunaux du pays où se trouve le bien ont la compétence exclusive. Il s'agit d'une règle impérative qui ne peut être écartée par une convention contractuelle. Si votre appartement est à Amsterdam, un tribunal néerlandais est le seul tribunal qui puisse connaître d'un litige concernant votre bail, point final. De même, la location elle-même est régie par les dispositions impératives du droit locatif néerlandais, conçues pour protéger le locataire en tant que partie faible. Un propriétaire ne peut pas utiliser une clause de choix de la loi pour « se soustraire » à ces protections.
Le signal d'alarme : pourquoi les propriétaires incluent des clauses de juridiction étrangère
Si une telle clause est juridiquement nulle, pourquoi un propriétaire prendrait-il la peine de l'inclure ? Le locataire sceptique devrait y voir un signal d'alarme important, indiquant l'une des deux choses suivantes concernant le propriétaire :
- Ignorance : le propriétaire peut être un amateur utilisant un modèle de contrat générique trouvé en ligne dans son pays d'origine, complètement inconscient qu'il n'est pas applicable aux Pays-Bas. Ce n'est pas nécessairement malveillant, mais cela suggère un manque de professionnalisme et un potentiel d'autres incompréhensions juridiques à l'avenir.
- Intimidation : plus cyniquement, le propriétaire peut être pleinement conscient que la clause est inapplicable mais l'inclure comme tactique d'intimidation. Il mise sur le fait qu'un locataire expatrié, peu familier du droit néerlandais, lira la clause et croira qu'il n'a aucun recours aux Pays-Bas. Il pourrait supposer que les frais et la peine d'essayer de poursuivre le propriétaire dans un pays étranger seraient si prohibitifs que le locataire abandonnera tout litige, qu'il s'agisse d'un dépôt indûment retenu ou d'une augmentation de loyer illégale. C'est un bluff, conçu pour créer un effet de dissuasion quant à la volonté du locataire d'affirmer ses droits.
Quelle que soit la motivation, la présence d'une telle clause est un signe qu'il faut redoubler de vigilance. Cela suggère que votre propriétaire n'est soit pas au fait de ses obligations légales aux Pays-Bas, soit essaie activement de vous induire en erreur sur vos droits. Bien que la clause elle-même n'ait aucun pouvoir juridique, elle en dit long sur la personne avec laquelle vous vous apprêtez à contracter.
Votre protection inébranlable
L'idée principale pour tout locataire louant aux Pays-Bas est rassurante. Peu importe ce que dit votre contrat, peu importe où habite votre propriétaire, et peu importe ce que son avocat pourrait vous dire, votre contrat de location pour un bien situé aux Pays-Bas est régi par le droit néerlandais. Tout litige sérieux sera tranché par un juge néerlandais. C'est votre protection inébranlable. Cela signifie que tous les droits impératifs dont vous bénéficiez en tant que locataire — protection contre l'expulsion sans décision judiciaire, le droit à la réparation des vices majeurs, les règles régissant les augmentations de loyer dans le secteur réglementé et les limites sur les dépôts de garantie — s'appliquent toujours à vous.
Ainsi, si vous vous retrouvez en litige avec un propriétaire étranger qui pointe une clause de juridiction désignant un autre pays, vous pouvez être confiant que la loi est de votre côté. Votre première démarche devrait être de demander conseil à un expert juridique local, comme le Juridisch Loket, qui pourra confirmer vos droits en vertu du droit néerlandais. Toute procédure judiciaire se déroulera ici, dans une langue et un système juridique conçus pour traiter précisément ce type de litiges. Dans ce contexte, la clause de juridiction n'est rien d'autre que des mots vides sur une page.
