Plus que du confort : une obligation légale
Dans le climat frais et humide des Pays-Bas, un système de chauffage fonctionnel (verwarming) n'est pas un luxe mais une composante non négociable d'un logement légalement habitable. La loi exige implicitement et explicitement qu'une propriété locative fournisse un moyen de maintenir l'espace correctement chauffé. Les propriétaires ne peuvent pas louer une propriété qui n'a pas une source de chauffage permanente, sûre et efficace. Le système le plus courant de loin est centrale verwarming (chauffage central), abrégé en CV, qui implique généralement une chaudière à gaz (CV-ketel) qui chauffe l'eau et la fait circuler à travers des radiateurs dans chaque pièce. D'autres systèmes, moins courants, incluent le chauffage urbain (stadsverwarming), où la chaleur est acheminée depuis une installation centrale, ou dans certains appartements modernes et bien isolés, le chauffage électrique. Quelle que soit le type, le principe reste le même : le propriétaire doit le fournir et il doit fonctionner.
Un locataire n'attend pas uniquement du confort; c'est un droit protégé par la loi. Une défaillance complète du système de chauffage, en particulier pendant les mois plus froids, de septembre à mai, est considérée comme un ernstig gebrek (un défaut grave). Cela donne au locataire un pouvoir important d'exiger une action. La question n'est pas souvent de savoir si un propriétaire doit fournir le chauffage, mais plutôt comment les litiges concernant l'entretien, la vitesse des réparations et les coûts sont gérés. Un propriétaire peut être responsable, mais cela ne se traduit pas toujours par une action rapide, ce qui entraîne des impasses glaciales où les locataires doivent connaître leurs droits pour imposer une résolution.
La responsabilité inébranlable du propriétaire
Le cycle de vie complet du système de chauffage relève du domaine du propriétaire. Cela inclut l'installation initiale, toutes les réparations nécessaires et, surtout, la maintenance préventive régulière (periodiek onderhoud). Le CV-ketel, le cœur de la plupart des systèmes de chauffage, est une machine complexe qui nécessite une vérification par un expert, généralement tous les un à deux ans, pour garantir qu'il fonctionne de manière sûre et efficace. Un locataire sceptique doit toujours demander une preuve de la dernière vérification de maintenance (onderhoudsbeurt). Les propriétaires omettent parfois cette maintenance de routine pour économiser de l'argent, un pari qui entraîne souvent une défaillance catastrophique au pire moment possible — le premier jour froid de l'automne. Lorsque cette chaudière tombe en panne, la responsabilité de la réparer, y compris le paiement des interventions d'urgence et des pièces de rechange, incombe entièrement au propriétaire.
Si le chauffage tombe en panne, la première étape du locataire est d'informer le propriétaire immédiatement, de préférence par téléphone et suivie d'une confirmation écrite (e-mail ou WhatsApp). Le propriétaire doit recevoir un délai 'raisonnable' pour résoudre le problème. Pour une défaillance totale du chauffage en hiver, 'raisonnable' signifie quelques heures ou un jour ou deux au maximum, pas des semaines. Si le propriétaire est insensible, retarde excessivement ou refuse carrément d'organiser une réparation, le levier du locataire provient de la loi. Ils ne doivent pas, en aucune circonstance, arrêter simplement de payer le loyer, car cela les mettrait en violation du contrat. Au lieu de cela, ils doivent suivre un processus formel pour faire valoir leurs droits.
Levier du locataire : le Huurcommissie et la réduction de loyer
Lorsque le propriétaire échoue à son devoir de fournir de la chaleur, l'outil le plus puissant du locataire est la Huurcommissie (Tribunal de location). Après avoir informé formellement le propriétaire par écrit du défaut (ingebrekestelling), si aucune réparation n'est entreprise, le locataire peut entamer une procédure de 'réduction de loyer pour défauts d'entretien'. C'est un mécanisme très efficace. La Huurcommissie tient un gebrekenboek (livre des défauts) qui énumère explicitement les problèmes de chauffage et attribue une réduction de loyer temporaire correspondante. Par exemple, une absence totale de chauffage dans la propriété peut justifier une réduction jusqu'à 40% du loyer original. Cette réduction reste en place jusqu'au jour où la réparation est terminée. La menace d'une perte financière aussi importante et légalement imposée suffit souvent à inciter même les propriétaires les plus réticents à agir.
Dans des situations désespérées où le froid est insupportable, le locataire pourrait théoriquement payer lui-même une réparation d'urgence et déduire le coût du loyer, un droit connu sous le nom de verrekening. Cependant, c'est une voie risquée. Le locataire doit avoir donné au propriétaire suffisamment l'occasion de le réparer d'abord, le coût doit être raisonnable, et le propriétaire pourrait encore contester la déduction, menant à un litige juridique. La voie plus sûre et mieux établie passe par la Huurcommissie. En documentant chaque communication, en prenant des photos ou des vidéos, et en déposant formellement une plainte, le locataire construit un dossier indéniable qui force la main du propriétaire, garantissant que le droit fondamental à un logement chaleureux est finalement respecté.
