Terminologie trompeuse : continuation automatique, pas de renouvellement
'Bail renouvelable' n'est pas un concept juridique standard dans le droit locatif néerlandais, et son utilisation peut être trompeuse. Le système néerlandais est spécifiquement conçu pour éviter l'incertitude des renouvellements périodiques. Au lieu qu'un bail doive être 'renouvelé' après une certaine période, la loi privilégie la continuation automatique. Un contrat à durée indéterminée standard (onbepaalde tijd) n'a pas besoin de renouvellement; il se poursuit simplement indéfiniment jusqu'à ce que le locataire le résilie. De plus, la loi empêche explicitement les propriétaires de maintenir les locataires dans un état d'incertitude temporaire en utilisant une série de contrats à court terme 'renouvelables'.
L'interdiction d'enchaîner les contrats ('Ketenregeling')
Le principe juridique central qui rend les 'baux renouvelables' trompeurs est la règle interdisant l'enchaînement des contrats à durée déterminée. La loi prévoit qu'un propriétaire peut offrir au locataire un seul contrat à durée déterminée (pour une durée maximale de deux ans). Si, à l'issue de ce premier contrat, le propriétaire et le locataire concluent un deuxième bail pour le même bien, ce deuxième bail est, de plein droit, un contrat à durée indéterminée (onbepaalde tijd). Cela s'applique même si le second contrat prévoit une nouvelle durée déterminée d'une année, par exemple. La loi le convertit automatiquement. Cette règle anti-chaînage est une protection puissante qui empêche les propriétaires de maintenir les locataires dans une série de contrats temporaires. Le bail devient permanent après que le premier terme fixe est suivi d'un nouvel accord.