La promesse de commodité à un prix
Un bail meublé (gemeubileerde huurovereenkomst) est un contrat de location pour un bien qui est livré avec des meubles et des articles ménagers. Cette option est particulièrement populaire auprès des expatriés, des étudiants et des personnes en mission temporaire, car elle offre la commodité d'emménager avec une seule valise. Cela contraste avec les deux autres états courants des biens locatifs aux Pays-Bas : kaal (nu), qui est littéralement une coquille vide sans revêtement de sol, rideaux ou luminaires, et gestoffeerd (tapissé ou semi-meublé), qui comprend le revêtement de sol, les couvre-fenêtres et les luminaires de base, mais aucun mobilier amovible. Bien qu'un bail meublé offre une commodité maximale, il évolue dans un domaine juridique complexe du droit locatif, notamment en ce qui concerne la répartition du loyer et la valeur réelle du mobilier fourni. De nombreux propriétaires tirent parti de cette complexité pour facturer des prix gonflés.
La répartition du loyer exigée par la loi
L'une des règles les plus cruciales et fréquemment ignorées des locations meublées est qu'un propriétaire ne peut pas légalement facturer un seul prix tout compris. Un loyer tout compris est illégal. Le paiement mensuel total doit être décomposé en au moins deux, et généralement trois, composantes distinctes :
- Loyer nu (
kale huur): Le prix pour l'espace de vie vide lui-même. Ce chiffre détermine si le bien se situe dans le secteur réglementé ou dans le secteur libre. - Charges de service (
servicekosten): Coûts des utilités et des services fournis par le bailleur (par exemple, entretien de l'immeuble, utilités communes). - Loyer du mobilier (
vergoeding voor meubilering en stoffering): Des frais spécifiques et distincts pour l'utilisation du mobilier, des appareils et d'autres éléments de l'inventaire.
Cette répartition n'est pas une simple trivialité administrative; c'est un droit fondamental du locataire. Sans cela, le locataire ne peut pas vérifier si le loyer de base est équitable selon le système de points (woningwaarderingsstelsel), ne peut pas contester l'augmentation annuelle du loyer (qui ne s'applique qu'au loyer de base), et ne peut pas examiner le coût du mobilier.
Quelle est réellement la valeur du mobilier ?
Les propriétaires ne peuvent pas demander un montant arbitraire pour le mobilier. Bien qu'il n'existe pas de formule unique imposée, la Huurcommissie (Tribunal des loyers) et les tribunaux utilisent souvent des principes établis de dépréciation pour déterminer des frais raisonnables. Une méthode courante est basée sur un calendrier d'amortissement sur cinq ans (60 mois) pour la valeur d'achat initiale du mobilier. Par exemple, si un propriétaire meublait un appartement avec des articles d'une valeur de 6 000 €, un loyer mensuel raisonnable pour le mobilier se situerait entre 100 € et 120 € par mois (6 000 € / 60 mois). Un propriétaire qui facture 400 € par mois pour les mêmes meubles serait considéré comme facturant des frais exorbitants et illégaux. Les locataires qui soupçonnent être surfacturés peuvent engager une procédure auprès de la Huurcommissie pour faire évaluer les composants du loyer et potentiellement les réduire. Le problème est que les propriétaires qui proposent un contrat tout compris illégal dissimulent effectivement ce calcul, facturant souvent des centaines d'euros pour du mobilier usé, d'occasion.
Le rôle crucial de la liste d'inventaire
Pour un bail meublé, l'état des lieux d'entrée et la liste d'inventaire qui l'accompagne sont primordiaux. Ce document, signé par le locataire et le bailleur, doit méticuleusement répertorier chaque élément de l'appartement, du canapé et des lits jusqu'au nombre de fourchettes et de tasses à café. Surtout, il doit aussi documenter l'état de chaque élément, étayé par des photographies datées. Ce rapport constitue la défense principale du locataire contre des déductions injustes sur son dépôt de garantie à la fin du bail. L'usure normale du mobilier est de la responsabilité et du coût du bailleur. Par exemple, un canapé montrant des signes d'usure après deux ans est une usure normale. Une grosse tache de vin ou une patte cassée est un dommage pour lequel le locataire serait responsable. Sans un rapport d'état des lieux d'entrée détaillé, c'est la parole du bailleur contre celle du locataire, une situation qui finit rarement bien pour le locataire.
