Augmentations de loyer préprogrammées
Un bail à loyer gradué, connu en néerlandais sous le nom de staffelhuur (littéralement 'loyer gradué'), est un accord de location où le montant du loyer n'est pas fixé pour la durée du contrat mais change à des dates prédéterminées par des montants prédéterminés. Cela se distingue d'une clause d'indexation standard, où le pourcentage de l'augmentation annuelle est inconnu à l'avance car il dépend de l'inflation future. Avec staffelhuur, les loyers futurs exacts sont écrits directement dans le contrat. Par exemple, le bail peut indiquer : « Le loyer est de €1,500 par mois pour les 12 premiers mois, €1,650 par mois pour les 12 mois suivants, et €1,800 par mois par la suite. » Bien que cela offre une certitude, c'est une forme de contrat très rare pour les propriétés résidentielles aux Pays-Bas et il est entouré de complexités juridiques et de pièges potentiels pour les locataires.
Le bail progressif (Staffelhuur)
La forme la plus courante de bail gradué est le bail progressif, où le loyer augmente par paliers au fil du temps. Les propriétaires utilisent parfois ce modèle pour attirer des locataires avec un loyer initial plus bas et plus attrayant, sachant qu'il augmentera automatiquement à un niveau plus élevé plus tard. Cela peut faire paraître une propriété plus abordable qu'elle ne l'est réellement à moyen terme. Les locataires doivent calculer le loyer moyen sur l'ensemble de la période pour comprendre le coût réel. Ces contrats sont très différents des offres promotionnelles (par exemple, « le premier mois gratuit »), car la structure du loyer gradué est une caractéristique permanente du prix du bail.
Légalité et différences sectorielles
La validité juridique d'un contrat staffelhuur dépend entièrement du secteur locatif dans lequel se trouve la propriété :
- Secteur Régulé (Social) : Dans ce secteur, les clauses de loyer gradué sont strictement illégales. Le loyer maximum est déterminé par le système de points (
woningwaarderingsstelsel), et le loyer ne peut être augmenté qu'une fois par an selon le pourcentage maximal imposé par le gouvernement. Toute clause qui pré-définissait un autre calendrier d'augmentation du loyer est nulle et non avenue.
- Secteur Libre : Dans le secteur libre,
staffelhuur est théoriquement permis, mais il doit encore se conformer aux lois fondamentales sur la location. La plus importante d'entre elles est que le loyer ne peut être augmenté qu'une fois tous les 12 mois. Par conséquent, les 'étapes' dans le contrat doivent être séparées d'au moins 12 mois. De plus, l'augmentation 'step' préconçue remplace l'augmentation d'indexation standard pour cette année; un propriétaire ne peut pas en appliquer les deux. Ils ne peuvent pas passer de €1,500 à €1,650 et ajouter en outre une augmentation basée sur l'inflation en plus de cela.
Étant donné leur rareté et leur complexité juridique, tout locataire à qui on présente un contrat de loyer gradué devrait le faire réviser par un expert juridique au Juridisch Loket ou au Woonbond avant signature.
Le bail théorique à loyer décroissant
Bien qu'un bail où le loyer 'décroisse' au fil du temps soit une possibilité théorique, il est pratiquement inexistant sur le marché résidentiel néerlandais. Il n'y a aucune incitation pratique pour un propriétaire à proposer une telle structure, et cela reste un concept confiné aux manuels juridiques plutôt qu'aux accords de location dans le monde réel.
