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© 2025 Luntero. Tous droits réservés.
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*Erfpacht* est un système néerlandais unique où le propriétaire d'un bien achète le bâtiment mais loue le terrain sur lequel il se trouve au propriétaire du terrain, généralement la municipalité.
Termes juridiques
Un visa de court séjour qui permet de voyager dans l'espace Schengen jusqu'à 90 jours, ce qui est totalement inadapté à la location à long terme.
Un terme largement obsolète pour une autorisation d’occuper une résidence, désormais largement remplacé par d’autres règlements tels que le permis de logement.
La connexion physique au réseau électrique national qui alimente l'éclairage et les appareils d'un logement.
La connexion physique au réseau de gaz naturel qui fournit le combustible pour le chauffage, l'eau chaude et la cuisson.
Citoyen d'un État membre de l'Union européenne, jouissant du droit à la libre circulation et au travail aux Pays-Bas.
La connexion physique au réseau public d'alimentation en eau potable qui fournit de l'eau potable à une propriété.
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Erfpacht, ou bail foncier, est un concept fondamental du droit immobilier néerlandais, particulièrement répandu dans les grandes villes comme Amsterdam et La Haye. Il sépare la propriété du terrain de celle du bâtiment construit dessus. Lorsque quelqu'un « achète » un appartement dans un système erfpacht, il n'achète pas le terrain lui-même. À la place, il achète le droit d'utiliser ce terrain pour une longue période, pour lequel il doit payer une redevance au propriétaire du terrain (presque toujours la municipalité). Cette redevance s'appelle un canon. Pour un locataire, cela peut sembler abstrait, mais cela a des conséquences financières réelles, bien que indirectes, qui sont intégrées dans le coût de leur logement.
En tant que locataire, vous ne paierez jamais le erfpacht canon directement à la municipalité. C'est la responsabilité légale et financière de votre bailleur, le propriétaire de l'appartement. Cependant, ce coût récurrent constitue une dépense opérationnelle importante pour votre bailleur, tout comme les impôts fonciers ou l'assurance du bâtiment. Par conséquent, ce coût est inévitablement intégré dans le loyer global. Un canon élevé signifie une base de coûts plus élevée pour le bailleur, ce qui se reflétera dans le loyer qu'il doit charger pour réaliser un profit. C'est un coût caché qui contribue au prix élevé du logement dans les villes où le système est répandu.
De plus, le erfpacht est souvent payé par tous les propriétaires d'un immeuble collectivement via leurs contributions à l'Association des Propriétaires (VvE). Un canon élevé signifie des frais mensuels VvE plus élevés pour le bailleur, ce qui influence encore le prix de location. Cela peut aussi influencer la volonté ou la capacité du bailleur d'approuver et de financer des travaux d'entretien majeurs, car une grande partie de leur contribution VvE est déjà affectée au ground lease.
Historiquement, les contrats erfpacht étaient conclus pour des termes fixes (par exemple 50 ou 75 ans). Cela créait une grande incertitude financière, car le canon pouvait augmenter lors du renouvellement, reflétant des décennies d'augmentation de la valeur du terrain. Pour lutter contre cela, des municipalités comme Amsterdam sont passées à un système de bail foncier perpétuel (eeuwigdurende erfpacht). Dans ce nouveau système, les propriétaires peuvent choisir soit d'« acheter » le bail de manière perpétuelle pour une somme forfaitaire, soit de fixer leur paiement annuel de canon indéfiniment, indexé uniquement sur l'inflation. Bien que cela offre plus de sécurité pour les propriétaires, le coût élevé d'achat ou le fardeau du paiement annuel demeure une caractéristique financière fondamentale de la propriété, influençant silencieusement le marché locatif.