Termes juridiques

Bail emphytéotique

Erfpacht

*Erfpacht* est un système néerlandais unique où le propriétaire d'un bien achète le bâtiment mais loue le terrain sur lequel il se trouve au propriétaire du terrain, généralement la municipalité.

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Un accord de cession de bail est le document légal pour une 'indeplaatsstelling', un processus utilisé pour les propriétés commerciales et qui n'est pas une option standard pour les locataires résidentiels.

Une modification du bail ('wijziging van de huurovereenkomst') est un accord formel et écrit visant à modifier les termes d'un bail existant, et nécessite le consentement du propriétaire et du locataire.

Un accord de prolongation de bail pour un bail temporaire néerlandais ne crée pas une autre période temporaire mais le transforme légalement en un bail permanent et à durée indéfinie.

Un « accord de sous-ordination » est un document juridique extrêmement technique, sans pertinence pour les locataires résidentiels en raison du puissant principe néerlandais selon lequel « la vente ne met pas fin au bail ».

Un acte de propriété est le document légal officiel prouvant la propriété d'un bien, enregistré publiquement dans le Cadastre néerlandais, un outil puissant pour les locataires afin de vérifier la légitimité d'un bailleur.

Il n'existe aucune aide gouvernementale pour les frais de notaire aux Pays-Bas; ces frais sont obligatoires et non subventionnés pour les acheteurs.

Passez de Bail foncier (erfpacht) à la source officielle pertinente

Bail foncier (erfpacht) : lisez la définition complète et vérifiez trois repères : les exceptions, les limites légales et les sources officielles. Confirmez ensuite les règles et exceptions actuelles auprès de la bonne source officielle.

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Erfpacht, ou bail foncier, est un concept fondamental du droit immobilier néerlandais, particulièrement répandu dans les grandes villes comme Amsterdam et La Haye. Il sépare la propriété du terrain de celle du bâtiment construit dessus. Lorsque quelqu'un « achète » un appartement dans un système erfpacht, il n'achète pas le terrain lui-même. À la place, il achète le droit d'utiliser ce terrain pour une longue période, pour lequel il doit payer une redevance au propriétaire du terrain (presque toujours la municipalité). Cette redevance s'appelle un canon. Pour un locataire, cela peut sembler abstrait, mais cela a des conséquences financières réelles, bien que indirectes, qui sont intégrées dans le coût de leur logement.

Pourquoi l'Erfpacht compte pour un locataire

En tant que locataire, vous ne paierez jamais le erfpacht canon directement à la municipalité. C'est la responsabilité légale et financière de votre bailleur, le propriétaire de l'appartement. Cependant, ce coût récurrent constitue une dépense opérationnelle importante pour votre bailleur, tout comme les impôts fonciers ou l'assurance du bâtiment. Par conséquent, ce coût est inévitablement intégré dans le loyer global. Un canon élevé signifie une base de coûts plus élevée pour le bailleur, ce qui se reflétera dans le loyer qu'il doit charger pour réaliser un profit. C'est un coût caché qui contribue au prix élevé du logement dans les villes où le système est répandu.

De plus, le erfpacht est souvent payé par tous les propriétaires d'un immeuble collectivement via leurs contributions à l'Association des Propriétaires (VvE). Un canon élevé signifie des frais mensuels VvE plus élevés pour le bailleur, ce qui influence encore le prix de location. Cela peut aussi influencer la volonté ou la capacité du bailleur d'approuver et de financer des travaux d'entretien majeurs, car une grande partie de leur contribution VvE est déjà affectée au ground lease.

Un système en évolution

Historiquement, les contrats erfpacht étaient conclus pour des termes fixes (par exemple 50 ou 75 ans). Cela créait une grande incertitude financière, car le canon pouvait augmenter lors du renouvellement, reflétant des décennies d'augmentation de la valeur du terrain. Pour lutter contre cela, des municipalités comme Amsterdam sont passées à un système de bail foncier perpétuel (eeuwigdurende erfpacht). Dans ce nouveau système, les propriétaires peuvent choisir soit d'« acheter » le bail de manière perpétuelle pour une somme forfaitaire, soit de fixer leur paiement annuel de canon indéfiniment, indexé uniquement sur l'inflation. Bien que cela offre plus de sécurité pour les propriétaires, le coût élevé d'achat ou le fardeau du paiement annuel demeure une caractéristique financière fondamentale de la propriété, influençant silencieusement le marché locatif.