L''augmentation de loyer prévisible
Une clause d'augmentation de loyer par paliers, souvent appelée dans les contrats néerlandais staffelhuur (loyer gradué), est une disposition qui définit à l'avance des augmentations de loyer spécifiques à des dates futures précises. Cela diffère de l'indexation annuelle standard (indexeringsclausule), qui ajuste généralement le loyer en fonction du taux officiel d'inflation. Une clause d'augmentation par paliers est une hausse fixe, préconvenue dans le contrat. Par exemple, un bail de trois ans peut indiquer que le loyer est de 1 500 € la première année, qu'il passera à 1 600 € la deuxième année, et augmentera à nouveau à 1 700 € lors de la troisième année. La caractéristique clé est que les montants et les dates sont explicitement définis dans le contrat dès le départ.
Bien que plus courant dans l'immobilier commercial, ces clauses sont aussi utilisées dans le secteur résidentiel libre (vrije sector). Les propriétaires les utilisent pour garantir un rendement sur la durée de la location, commençant souvent par un loyer initial légèrement plus attractif pour attirer un locataire, avec l'intention de compenser cela par les augmentations ultérieures garanties. Pour un locataire, cette clause offre une certitude sur les coûts de logement futurs, mais elle peut aussi le verrouiller dans des hausses de prix significatives qui peuvent dépasser à la fois l'inflation et la croissance de ses revenus personnels. C'est une épée à double tranchant : elle offre de la prévisibilité, mais cette prévision peut être défavorable.
Pièges juridiques et scrutin des locataires 🕵️
La légalité des clauses d'augmentation par paliers dans le secteur libre peut être une zone grise et est un point de controverse. Un contrat ne peut pas contenir simultanément une clause de loyer gradué (staffelhuur) et une clause d'indexation annuelle distincte si elles s'appliquent pendant la même période. Cela est considéré comme une clause contractuelle abusive (onredelijk beding) car cela permet au bailleur d'augmenter le loyer deux fois dans une même année. Si un contrat contient les deux, un tribunal annulera généralement la clause d'augmentation, ne laissant en place que l'ajustement standard basé sur l'inflation. Beaucoup de bailleurs et d'agents ne sont ni conscients de cela ni espèrent que le locataire ne le remarquera pas, il est donc crucial de lire la section sur l'ajustement du loyer de votre contrat avec une extrême vigilance.
Avant de signer un bail avec une augmentation par paliers, un locataire doit faire le calcul. Calculez le loyer total que vous paierez sur l'ensemble de la durée du contrat. Le loyer initial attractif masque-t-il un loyer moyen particulièrement élevé ? Comparez les augmentations préaccordées au taux probable d'inflation. Une augmentation par palier de 5 à 10 % par an est nettement plus élevée qu'un ajustement d'inflation typique et devrait être examinée avec un scepticisme extrême. Vous pariez essentiellement que vos revenus augmenteront rapidement pour absorber ces augmentations prévues. Dans un marché à forte rotation des locataires, un bailleur peut utiliser cette clause en sachant que le locataire est susceptible de déménager après la première ou la seconde augmentation, ce qui lui permet de remettre le bien sur le marché à un loyer plus élevé nouvellement établi.
Augmentations par paliers vs indexation standard
Il est essentiel de ne pas confondre une clause staffelhuur avec l'indexation annuelle standard (indexeringsclausule). La grande majorité des contrats du secteur libre aux Pays-Bas comportent une clause d'indexation. Cela permet au bailleur d'augmenter le loyer une fois tous les 12 mois d'un pourcentage généralement lié à l'Indice des Prix à la Consommation (IPC) publié par Statistics Netherlands (CBS). Parfois, la clause autorise IPC + une petite marge fixe (par exemple IPC + 1 %). Il s'agit d'une augmentation flottante qui reflète l'économie dans son ensemble. En revanche, une augmentation par paliers est une hausse fixe et absolue qui n'a aucune relation avec l'inflation. Bien que les deux entraînent une augmentation du loyer, l'augmentation par paliers est un saut prédéterminé, tandis que l'indexation est un ajustement plus organique. Il convient toujours de préciser quel type de mécanisme d'augmentation est prévu dans votre contrat. Si vous voyez les deux, demandez immédiatement un avis juridique.
