Les règles concernant l'augmentation du loyer
Un propriétaire ne peut pas augmenter le loyer à sa guise ni de n'importe quel montant. Le processus d'une augmentation annuelle du loyer (jaarlijkse huurverhoging) est strictement réglementé aux Pays-Bas, bien que les règles diffèrent sensiblement entre le secteur régulé (social) et le secteur libre (libéralisé). Cependant, une règle est universelle : le propriétaire doit proposer formellement l'augmentation du loyer par écrit au moins deux mois avant la date d'effet proposée. Par exemple, pour qu'une augmentation prenne effet le 1er juillet (la date traditionnelle des augmentations annuelles), le locataire doit recevoir la proposition avant le 1er mai. Une proposition envoyée trop tard n'est pas légalement valable.
Secteur régulé vs secteur libre : l'histoire de deux systèmes
Dans le secteur régulé, le gouvernement fixe le pourcentage maximal par lequel le loyer peut être augmenté chaque année. Ce pourcentage peut être un chiffre fixe ou peut être lié à l'inflation ou à la croissance moyenne des salaires. Souvent, le gouvernement autorise une augmentation plus élevée pour les locataires à revenus plus élevés (augmentation de loyer dépendante du revenu, ou inkomensafhankelijke huurverhoging) afin de les inciter à quitter le logement social. Un locataire du secteur régulé peut formellement s'opposer à une proposition d'augmentation de loyer avec le propriétaire. S'ils ne peuvent pas s'entendre, ils peuvent demander à la Huurcommissie (Rental Tribunal) de statuer sur la validité de l'augmentation.
Dans le secteur libre, les règles ont historiquement été beaucoup plus laxistes. L'augmentation annuelle est généralement déterminée par une clause dans le contrat de location lui-même. La plupart des contrats modernes lient l'augmentation à l'Indice des prix à la consommation (CPI, ou consumentenprijsindex) plus un petit pourcentage fixe (par exemple CPI + 1%). Pendant longtemps, c'était la seule limite. Cependant, en raison d'une inflation galopante, le gouvernement est récemment intervenu. À partir de 2024, il existe également une limitation légale des augmentations annuelles des loyers dans le secteur libre. Le plafond est fixé au moindre des deux: le pourcentage convenu contractuellement ou un chiffre fixé par le gouvernement (par exemple inflation + 1%). Il s'agissait d'un changement majeur, offrant aux locataires du secteur libre une protection contre les hausses de loyer extrêmes pour la première fois.
Le droit du locataire de refuser
Si la proposition d'augmentation de loyer du propriétaire ne respecte pas la loi — par exemple, elle est trop élevée, ou le préavis est trop court — le locataire n'est pas obligé de l'accepter. Le locataire devrait informer le propriétaire par écrit que la proposition est invalide et qu'il continuera à payer le loyer précédent. Si le propriétaire insiste, il devra porter l'affaire devant la Huurcommissie ou le tribunal pour prouver que son augmentation est justifiée. Payer simplement le montant plus élevé peut être considéré comme une acceptation implicite, il est donc important que les locataires connaissent leurs droits et s'opposent formellement à une proposition incorrecte.
