La salle d'audience privée
L'arbitrage est une forme de règlement alternatif des différends où deux parties acceptent de soumettre leur conflit à un tiers neutre, l'arbitre, au lieu de se tourner vers un tribunal public. La caractéristique principale de l'arbitrage est que la décision de l'arbitre, connue sous le nom de « arbitral award » (arbitraal vonnis), est juridiquement contraignante et a la même force qu'un jugement judiciaire. Ce processus est souvent plus rapide et plus confidentiel que les litiges devant un tribunal public. Les procédures ne sont pas des documents publics, ce qui peut attirer des parties souhaitant garder leurs différends privés. Cependant, cela peut aussi être plus coûteux, car les parties doivent payer l'honoraire de l'arbitre et les frais administratifs de l'institution arbitrale, alors qu'un juge dans un tribunal de proximité néerlandais (kantonrechter) est un fonctionnaire de l'État.
Dans le contexte des baux résidentiels néerlandais, les clauses d'arbitrage obligatoires sont exceptionnellement rares et doivent être considérées avec une immense méfiance. La voie par défaut et légalement établie pour résoudre les litiges locatifs est le système judiciaire public, en particulier le kantonrechter, connu pour sa connaissance approfondie du droit locatif et pour être relativement accessible et abordable pour les locataires. Une clause dans un contrat de location qui oblige un locataire à renoncer à son droit d'aller en justice au profit d'un arbitrage privé est souvent une tentative du propriétaire d'éviter l'environnement favorable aux locataires des tribunaux publics. Une telle clause peut même être considérée comme une « clause contractuelle abusive » et donc être légalement inapplicable, car elle prive le locataire de son droit d'accès au juge légalement désigné.
Arbitrage vs. le Huurcommissie
Bien que l'arbitrage privé soit peu courant, les locataires du secteur réglementé rencontreront un système qui fonctionne de façon très similaire : la Rent Tribunal (Huurcommissie). La Huurcommissie est un organe quasi-judiciaire et indépendant qui se spécialise dans la résolution des différends entre locataires et propriétaires dans les secteurs sociaux et les logements privés à bas prix. Les locataires peuvent saisir la Huurcommissie pour des affaires liées au montant initial du loyer, aux augmentations annuelles du loyer, aux charges de service et aux défauts d'entretien. La Huurcommissie enquêtera, envoyant souvent un expert technique pour inspecter le logement, puis rendra une décision formelle et contraignante.
Ce processus est, en substance, une forme spécialisée d'arbitrage pour les questions locatives. Les décideurs sont des experts en droit du logement et en normes de construction. Le processus est conçu pour être peu coûteux et accessible, et les décisions sont juridiquement contraignantes pour les deux parties. Cependant, contrairement à la plupart des arbitrages privés, une décision de la Huurcommissie peut faire l'objet d'un appel. Si le locataire ou le propriétaire n'est pas d'accord avec l'issue, ils disposent de huit semaines pour porter l'affaire devant le kantonrechter, qui examinera alors la question depuis le début. Ce droit d'appel devant un tribunal public est une sauvegarde cruciale qui fait souvent défaut dans les accords d'arbitrage privé. Pour les locataires du secteur libre, la Huurcommissie dispose de pouvoirs très limités, et la plupart des différends doivent être portés directement devant le tribunal, ce qui renforce l'idée que l'arbitrage privé est un concept largement sans conséquence pour la grande majorité des situations locatives aux Pays-Bas.
La finalité de l'arbitrage
Un des aspects déterminants, et potentiellement les plus risqués, de l'arbitrage est la finalité de la décision. Les motifs d'appel d'une sentence arbitrale devant un tribunal sont extrêmement limités. On ne peut généralement pas faire appel simplement parce que l'on n'est pas d'accord avec l'interprétation des faits ou du droit par l'arbitre. Un recours n'est généralement possible que pour des motifs procéduraux étroits, comme prouver que l'arbitre était partial ou que la procédure a été menée de manière incorrecte. Cela signifie que si vous obtenez un résultat défavorable en arbitrage, vous êtes généralement lié par cette décision. Ce manque d'un véritable processus d'appel contraste fortement avec le système judiciaire public, où les jugements du kantonrechter peuvent souvent être contestés devant une juridiction supérieure. Cette finalité, combinée au coût potentiel et à la contournement des tribunaux publics favorables aux locataires, explique pourquoi les clauses d'arbitrage obligatoires n'ont pas leur place dans un contrat de location résidentielle équitable. Si vous en voyez une, vous devriez vous interroger sur la raison pour laquelle le propriétaire cherche autant à éviter la procédure judiciaire standard.
