Remboursement : Le remboursement du prêt par le propriétaire
L'amortissement, ou aflossing en néerlandais, est un terme financier qui décrit le processus de remboursement progressif du capital d'un prêt par un calendrier de paiements réguliers. Bien que ce soit un concept technique, il est pertinent pour un locataire car il constitue un élément central de la plus grande dépense de leur propriétaire : leur hypothèque. La manière dont l'hypothèque d'un propriétaire est amortie influence ses coûts mensuels, sa stratégie financière, et indirectement, le loyer qu'il facture.
Les deux parties d'un paiement hypothécaire
Chaque mois, un propriétaire avec une hypothèque effectue un paiement à sa banque. Ce paiement se compose de deux parties :
- Intérêts (Rente) : C'est le coût de l'emprunt. C'est une dépense pure pour le propriétaire et ne réduit pas sa dette.
- Amortissement (Aflossing) : C'est la partie du paiement qui sert à rembourser effectivement le montant initial du prêt. C'est le processus de constitution de capitaux propres dans la propriété en réduisant la dette.
Différents types d'hypothèques combinent ces deux composants de différentes manières. Par exemple, une hypothèque « linéaire » a un montant d'amortissement élevé au début, qui diminue avec le temps. Une hypothèque « annuité » a un paiement mensuel constant, mais la partie amortissement est faible au début et augmente vers la fin de la durée du prêt.
L'hypothèque aflossingsvrije : un cas particulier
Un phénomène particulièrement néerlandais est l'aflossingsvrije hypotheek (hypothèque sans amortissement). Avec ce type de prêt, l'emprunteur ne paie que les intérêts mensuels ; il n'y a pas d'amortissement obligatoire. La dette principale n'est pas remboursée tant que la propriété n'est pas vendue. Pour un propriétaire, cette structure est attrayante car elle entraîne le paiement hypothécaire mensuel le plus bas possible, maximisant leur flux de trésorerie. Cependant, elle est aussi plus risquée, car ils ne construisent pas de capitaux propres par le remboursement et dépendent fortement de l'augmentation de la valeur de la propriété au fil du temps.
Pourquoi cela importe pour un locataire
Comprendre l'amortissement aide un locataire à voir la propriété du point de vue financier du propriétaire. Un propriétaire avec un paiement mensuel d'amortissement élevé a des coûts fixes importants à couvrir, ce qui exerce une pression à la hausse sur le loyer qu'il doit facturer pour atteindre l'équilibre. Un propriétaire avec une hypothèque sans amortissement a des coûts plus faibles mais peut être plus axé sur le gain en capital à long terme de la propriété plutôt que sur son entretien actuel. Bien que vous ne verrez jamais le relevé hypothécaire du propriétaire, savoir que ces mécanismes financiers sont en jeu peut aider à démystifier la logique économique derrière les prix de location et le comportement des propriétaires.
