Le rituel annuel : l'augmentation du loyer
A huurverhoging, ou augmentation du loyer, est une caractéristique standard du marché locatif néerlandais. Cependant, contrairement à de nombreux autres pays, un propriétaire ne peut pas simplement augmenter le loyer de n'importe quel montant ni à n'importe quel moment. Le processus d'ajustement du loyer est étroitement réglementé par le gouvernement, bien que les règles diffèrent considérablement selon que vous louez dans le secteur social (réglementé) ou dans le secteur libre (libéralisé). Pour la plupart des locataires, l'augmentation est un événement annuel, prenant généralement effet le 1er juillet. Comprendre les règles spécifiques qui s'appliquent à votre contrat est crucial, car cela vous permet d'identifier et de contester une augmentation qui n'est pas conforme à la loi. Un propriétaire doit respecter des procédures de notification strictes et des limites de pourcentage fixées par la loi.
Le secteur social fortement réglementé
Pour les locataires du secteur du logement social (sociale huurwoning), où le loyer de base initial était en dessous du seuil de libéralisation, les règles concernant les augmentations de loyer sont les plus strictes. Chaque année, le gouvernement national détermine le pourcentage maximum par lequel les loyers de ce secteur peuvent être augmentés. Ce pourcentage est souvent lié au taux moyen d'inflation ou au développement des salaires. Dans certaines années, il peut également y avoir une augmentation supplémentaire dépendante du revenu, où les locataires ayant des revenus plus élevés peuvent recevoir une augmentation de loyer plus importante que ceux ayant des revenus plus faibles. Le propriétaire est tenu d'informer le locataire de l'augmentation proposée par écrit au moins deux mois avant sa mise en œuvre. Cette proposition doit inclure le loyer actuel et le nouveau, le pourcentage de l'augmentation et la méthode par laquelle le locataire peut s'opposer. Si un locataire estime que l'augmentation est illégale — par exemple, qu'elle dépasse le maximum légal, ou que le bien présente des défauts d'entretien graves — il peut s'opposer formellement au propriétaire. S'ils ne peuvent pas être d'accord, l'affaire peut être portée devant le Huurcommissie (Tribunal des loyers) pour une décision contraignante.
Le secteur libre (désormais réglementé)
Historiquement, le secteur libre (vrije sector) était un véritable Far West en matière d'augmentations de loyer. L'ajustement annuel était simplement régi par ce qui était écrit dans le contrat de location. La plupart des contrats contenaient une clause stipulant que le loyer serait augmenté annuellement du taux d'inflation (l'indice des prix à la consommation ou IPC) plus une surtaxe fixe, souvent aussi élevée que 3-5 %. Cela pouvait entraîner des hausses de loyer spectaculaires et imprévisibles d'année en année. Reconnaissant ce problème, le gouvernement néerlandais est intervenu. Il y a quelques années, un plafond national a également été instauré sur les augmentations de loyer dans le secteur libre. La loi dicte désormais que l'augmentation annuelle est plafonnée soit à l'inflation (CPI) + 1 %, soit au développement moyen des salaires collectifs + 1 %, selon lequel des deux (inflation ou développement des salaires) est le plus bas. Ce plafond légal prévaut sur toute clause d'un contrat de location existant qui autoriserait une augmentation plus élevée. C'est une connaissance cruciale pour les locataires du secteur libre; vous n'êtes plus uniquement à la merci des termes de votre contrat et vous devriez toujours les vérifier par rapport à la législation nationale actuelle.
Réduction du loyer : un droit proactif du locataire
La révision du loyer n'est pas une voie à sens unique. Les locataires ont également le droit de demander une huurverlaging, ou réduction de loyer, dans des circonstances spécifiques. L'outil le plus puissant est destiné aux locataires du secteur réglementé. Dans les six premiers mois de leur contrat, ils peuvent demander à la Huurcommissie d'évaluer si leur loyer initial est équitable en fonction de la valeur des points du bien (woningwaarderingsstelsel). Si les points justifient un loyer plus bas, la Huurcommissie peut obliger le propriétaire à le réduire, effectif dès le début du contrat. De plus, tout locataire (dans les deux secteurs) peut demander une réduction temporaire du loyer si le bien souffre de défauts d'entretien graves que le propriétaire n'a pas corrigés, tels que des fuites importantes ou un système de chauffage défectueux. Il s'agit d'une procédure formelle qui fait pression sur le propriétaire pour effectuer les réparations. Il est important de noter que les propriétaires accepteront presque jamais volontairement une réduction du loyer. C'est un droit dont le locataire doit être conscient et qu'il doit activement défendre, souvent par le biais de procédures formelles devant le Tribunal des loyers.
