Les gardiens du marché
Le courtier immobilier, ou makelaar, est une figure incontournable du paysage locatif néerlandais. Ce sont les gardiens qui contrôlent l'accès à une grande partie des biens disponibles, en particulier dans le secteur privé compétitif. Cependant, le rôle d'un makelaar peut prêter à confusion car il existe deux types distincts, et leur relation juridique et financière avec vous, le locataire, est totalement différente selon le type auquel vous avez affaire. La question fondamentale que vous devez toujours poser est : Qui a engagé cet agent ? La réponse détermine qui il est légalement obligé de représenter et, surtout, qui doit le payer. Mal comprendre cette relation est l'une des façons les plus courantes pour les locataires, en particulier les expats, de se retrouver à payer des frais illégaux.
Les deux types sont :
- Le courtier du propriétaire (Verhuurmakelaar): C'est l'agent que vous rencontrerez le plus souvent. Il a été engagé par le propriétaire du bien pour trouver un locataire approprié. Son travail consiste à annoncer le bien (par ex. sur des plateformes comme Funda ou Pararius), organiser des visites, vérifier les candidatures et présenter les meilleurs candidats au propriétaire. Sa loyauté et son devoir fiduciaire vont exclusivement au propriétaire. Son objectif est d'obtenir la meilleure affaire possible — le loyer le plus élevé et le locataire le plus fiable — pour son client.
- Le courtier du locataire (Aanhuurmakelaar): C'est un agent que vous engagez pour travailler en votre nom. Vous lui fournissez vos critères de recherche et votre budget, et il parcourt activement le marché, organise des visites (y compris avec d'autres agents du propriétaire) et vous aide à négocier le contrat. Vous êtes son client, et il est censé représenter vos intérêts.
La question cruciale : Qui paie ?
Voici la règle la plus importante que tout locataire aux Pays-Bas doit connaître : Un agent ne peut pas être payé à la fois par le propriétaire et par le locataire pour la même transaction. La loi, en particulier le principe du « servir deux maîtres » (dienen van twee heren), l'interdit. Cela signifie :
- Si vous trouvez un bien sur un site public et que l'agent qui vous fait visiter l'appartement est celui qui l'a mis en annonce, il est l'agent du propriétaire. Le propriétaire est son client et c'est le propriétaire qui doit payer sa commission. Il est illégal pour cet agent de vous facturer, à vous le locataire, des frais pour son service. Cela inclut des frais déguisés sous des appellations créatives comme « frais d'agence », « frais de contrat » (contractkosten), « frais d'administration » (administratiekosten), ou un « frais de clé » non remboursable (sleutelgeld).
- Vous ne payez un courtier que si vous l'avez explicitement engagé avec un accord signé pour agir en tant que votre agent (aanhuurmakelaar) afin de chercher activement un bien pour vous. Dans ce cas, vous payez pour le service de recherche qu'il vous a fourni.
Cela semble simple, mais de nombreuses agences opérant dans les grandes villes ont bâti leur modèle économique sur la facturation illégale aux locataires. Elles présentent le frais comme une partie standard, non négociable du processus, et dans le feu d'un marché compétitif, de nombreux locataires désespérés le paient sans poser de questions. Ces frais peuvent aller de quelques centaines d'euros à un mois de loyer complet plus la TVA.
Récupération des frais illégaux et repérer les astuces
La bonne nouvelle est que si vous avez payé des frais d'agence illégaux, vous pouvez les réclamer. La demande est valable jusqu'à cinq ans après le paiement. Le processus commence généralement par une lettre formelle adressée à l'agence demandant un remboursement. Si elle refuse, vous pouvez porter l'affaire devant les tribunaux. La jurisprudence à ce sujet est très solide et largement en faveur du locataire. Il existe même des services juridiques « no-win, no-fee » spécialisés dans la récupération de ces frais au nom des locataires.
Pour éviter cette situation dès le départ, soyez sceptique et assertif. Lorsqu'un agent demande un frais, demandez-lui de préciser par écrit à quoi correspond ce frais et pour le compte de qui il agit. Une astuce courante consiste à voir un agent prétendre travailler pour vous, même si vous avez simplement répondu à son annonce. Cela est invalide ; un contrat légitime pour engager un agent doit être un accord explicite et préalable. Une autre astuce est le « frais d'administration ». Alors qu'un propriétaire peut facturer un petit montant raisonnable pour des actions administratives spécifiques (comme changer un nom sur un contrat en cours de bail), un gros frais obligatoire facturé au départ est presque toujours un frais d'agence déguisé. Rappelez-vous que le courtier qui vous fait visiter un appartement publié publiquement travaille pour le propriétaire, et c'est le propriétaire qui règle la facture.
