L'enregistrement officiel de la propriété
Dans toute transaction immobilière, la preuve ultime de la propriété est l'acte de propriété. Aux Pays-Bas, ce document est connu sous le nom d' eigendomsbewijs. C'est un instrument formel et légal, rédigé et signé par un notaire de droit civil (notaris), qui enregistre officiellement le transfert d'un bien d'un propriétaire à un autre. Cet acte contient les détails essentiels : les noms du vendeur et de l'acheteur, le prix payé et une description juridique précise de la propriété. Une fois cet acte signé, il est soumis à un organisme gouvernemental crucial : le Registre foncier, ou het Kadaster. Le Kadaster est la base de données unique, centrale et publique pour tous les biens immobiliers du pays. Il enregistre non seulement qui possède quoi, mais aussi d'autres informations cruciales, telles que les limites de propriété, les dimensions officielles, et d'éventuelles hypothèques ou autres droits réels (hypotheken et beslagen) enregistrés contre la propriété.
Avant de verser le moindre euro à un bailleur privé, surtout si vous ne l'avez rencontré que sur Internet ou brièvement, vous devriez envisager de vérifier sa propriété. C'est une étape non négociable si vous éprouvez le moindre soupçon. Le processus est simple et peut être effectué en ligne via le site web du Kadaster. Vous aurez besoin de l'adresse complète du bien. Le rapport que vous recevrez indiquera le nom de la ou des personnes ou de l'entreprise qui possède légalement le bien. Vous pourrez alors vérifier si ce nom correspond au nom figurant sur le contrat de location et au nom sur le compte bancaire vers lequel on vous demande de transférer l'argent. S'il y a une divergence, c'est un signal d'alarme majeur. Par exemple, si le bailleur se fait appeler Jan de Vries, mais le Kadaster indique que le propriétaire est une société nommée 'Amsterdam Properties BV' ou une autre personne, vous devez exiger une explication claire et légale. La personne avec qui vous traitez pourrait être un gestionnaire immobilier légitime ou un membre de la famille, mais elle doit être en mesure de fournir une preuve de son autorité à louer la propriété au nom du propriétaire. Si ce n'est pas le cas, vous devriez partir immédiatement. Cette vérification simple peut vous éviter de perdre des milliers d'euros et le stress d'une arnaque locative.
Ce que le Registre foncier ne vous dit pas
Bien que le Kadaster soit un outil précieux pour vérifier la propriété, il est également important de comprendre ses limites du point de vue d'un locataire. Le Kadaster enregistre la propriété et d'autres droits réels attachés à la propriété elle-même, tels que les hypothèques, les servitudes (erfdienstbaarheden), et l’emphytose (erfpacht). Il n'enregistre pas les droits personnels, tels que les baux. Cela signifie que vous ne pouvez pas utiliser le Kadaster pour vérifier si une propriété est déjà louée à quelqu'un d'autre. Le système vous indiquera qui est le propriétaire, mais il ne vous dira pas si ce propriétaire a déjà signé un bail avec un autre locataire pour la même période. De même, il ne vous dira pas si les conditions hypothécaires du propriétaire interdisent la location du bien, ce qui est une clause fréquente dans les prêts hypothécaires résidentiels. Bien que la vérification du propriétaire soit une étape critique, elle ne garantit pas à elle seule l'absence de tous les problèmes possibles. Cependant, c'est la pièce la plus puissante et fondamentale de la diligence raisonnable qu'un locataire potentiel peut effectuer pour se protéger contre les formes les plus évidentes de fraude locative.
