Un terme extrêmement technique et sans pertinence pour les locataires
Un « accord de sous-ordination » est un instrument juridique complexe qui a pratiquement peu de pertinence pour un locataire résidentiel standard aux Pays-Bas. Sur le plan juridique et financier, la sous-ordination signifie qu'une dette ou une créance d'une partie est classée en dessous de la créance d'une autre partie en cas de défaut. Dans un contexte immobilier, cela se réfère parfois à un accord par lequel un locataire accepte que ses droits de bail soient « subordonnés » aux droits du prêteur hypothécaire du propriétaire. Cela signifierait que si le propriétaire fait défaut sur son prêt et que la banque saisit, la banque pourrait potentiellement mettre fin au bail. Cependant, ce concept tout entier devient sans objet sur le marché résidentiel néerlandais grâce à un principe juridique puissant et obligatoire.
Le pouvoir du Koop breekt geen huur
La protection du locataire contre une telle situation est inscrite dans le Code civil néerlandais sous le principe de Koop breekt geen huur, qui signifie littéralement 'Sale does not break rent'. Cette loi obligatoire stipule que si un bien loué est vendu ou autrement transféré à un nouveau propriétaire (y compris une banque après une saisie), le bail existant n'est pas résilié. Le nouveau propriétaire devient automatiquement le nouveau bailleur et est légalement tenu de toutes les clauses et conditions du contrat de location d'origine. Les droits du locataire sont entièrement protégés. Ce principe empêche un propriétaire de vendre une propriété pour expulser un locataire en place et assure qu'un domicile du locataire reste sûr même si la propriété de l'immeuble change. En raison de cette protection puissante, un « accord de sous-ordination » n'a pas sa place dans un bail résidentiel néerlandais.