Payer moins pour moins de jouissance
L'abattement sur le loyer est le principe selon lequel un locataire devrait payer moins de loyer lorsque la qualité ou la « jouissance » de son bien loué est sensiblement diminuée en raison d'un problème dont le propriétaire est responsable de réparer. Ce concept est pleinement adopté et hautement systématisé dans le droit locatif néerlandais, où il est connu sous le nom de huurverlaging wegens gebreken (réduction de loyer due à des défauts). Ce n'est pas un remède que le locataire peut appliquer lui-même; au contraire, c'est une procédure formelle qui fournit un outil puissant pour obliger le propriétaire à effectuer les réparations nécessaires.
Au cœur du système, il repose sur une idée simple: le loyer que vous payez correspond à un certain niveau de qualité et de fonctionnalité. Si le propriétaire échoue à livrer cette qualité — par exemple, en ne réparant pas une fuite grave, un système de chauffage défectueux, ou une infestation d'insectes sévère — alors le locataire a droit à une réduction proportionnelle de son loyer jusqu'à ce que le problème soit résolu. Cela crée une incitation financière directe pour le propriétaire à maintenir le bien en bon état.
- Avis écrit au propriétaire: Le locataire doit d'abord informer le propriétaire du défaut par écrit, décrivant clairement le problème et demandant une réparation.
- Période d'attente: Le propriétaire doit être accordé un délai raisonnable pour réparer le problème. Le
Huurcommissie considère généralement six semaines comme raisonnable, bien que cela puisse être plus court pour des questions urgentes.
- Dépôt d'une pétition: Si le propriétaire n'a pas résolu le problème après la période d'attente, le locataire peut lancer la procédure 'Réduction de loyer pour défauts d'entretien' avec le
Huurcommissie.
- Évaluation et décision: Le
Huurcommissie examinera la réclamation. Ils tiennent un 'registre des défauts' (gebrekenboek) qui répertorie des centaines de défauts potentiels, les classant par gravité (A, B ou C). En fonction de la catégorie du défaut, ils décident d'un pourcentage spécifique de réduction du loyer. Par exemple:
- Catégorie A (Mineur, par exemple, un interrupteur cassé dans une zone commune): 5-15% de réduction.
- Catégorie B (Sérieux, par exemple une fuite importante): 15-30% de réduction.
- Catégorie C (Très grave, par exemple pas de cuisine ou de salle de bains utilisable): 30-80% de réduction.
Caractéristiques clés du système
Le système néerlandais de rabais sur le loyer présente plusieurs caractéristiques puissantes:
- Nature temporaire: La réduction du loyer n'est pas permanente. Elle dure seulement jusqu'à ce que le propriétaire prouve que le défaut a été réparé. Une fois réparé, le loyer revient à son niveau d'origine.
- Effet rétroactif: Le
Huurcommissie peut rendre la réduction du loyer rétroactive jusqu'à six mois avant la date à laquelle la pétition a été déposée (mais pas avant la date à laquelle le propriétaire a été notifié). Cela signifie qu'un locataire peut être remboursé d'avoir versé le loyer intégral pour un logement défectueux.
- Décision contraignante: La décision du
Huurcommissie a force de loi sur le locataire et le propriétaire.
