Ventes record de logements sur le marché immobilier néerlandais en 2026 : ING prévoit un niveau historique

Ventes record de logements sur le marché immobilier néerlandais en 2026 : ING prévoit un niveau historique

Une prochaine hausse des transactions est en passe de redéfinir le paysage immobilier des Pays-Bas. Selon un récent rapport d’ING, le pays est en bonne voie pour vendre un nombre record de 245 000 logements en 2026, dépassant le précédent pic de 242 000 en 2017. Cette projection fait suite à une augmentation notable de l’offre de logements, à l’évolution de la réglementation des biens locatifs et à un changement du sentiment des acheteurs, porté par des taux hypothécaires plus élevés.

La croissance de l’offre de logements alimente l’activité du marché

Au T2 2026, les Pays-Bas ont enregistré une hausse de 9 % sur un an des logements mis en vente. Un moteur surprenant de cette croissance a été la vente d’anciens biens locatifs : une nouvelle annonce sur six provenait de bailleurs. Beaucoup de ces propriétaires réagissent à la loi sur les loyers abordables (introduite en 2024), qui plafonne les loyers de certains logements. Confrontés à des marges plus serrées et à un cadre de conformité complexe, certains bailleurs ont choisi de quitter complètement le marché locatif.

À mesure que davantage de logements arrivent sur le marché, les propriétaires actuels gagnent en confiance pour monter en gamme ou déménager. Ils peuvent acheter plus facilement un nouveau bien, puis mettre leur ancien logement en vente, créant ainsi une boucle de rétroaction positive qui augmente les volumes de transactions.

Pourquoi 2026 sera une année record pour les ventes

Les économistes d’ING estiment à 245 000 le nombre de ventes de logements en 2026, un cap rendu possible par :

• Une offre plus importante : un choix plus large accélère les décisions. Les acheteurs confrontés à un choix limité ces dernières années trouvent des biens qui correspondent à leurs besoins.
• L’élan des vendeurs : les propriétaires sont plus enclins à mettre leur bien en vente lorsqu’ils peuvent obtenir rapidement un logement de remplacement, ce qui soutient le rythme des transactions.
• Les évolutions réglementaires : la loi sur les loyers abordables a poussé les investisseurs locatifs à vendre, augmentant le nombre de biens occupés par leurs propriétaires mis en vente.

Bien que 2027 puisse connaître un léger recul des ventes — surtout à mesure que les cessions de biens locatifs ralentissent —, 2026 s’impose comme un tournant pour le marché néerlandais.

Tendances des prix et impact des taux hypothécaires

Malgré la hausse des ventes, les prix de l’immobilier aux Pays-Bas continuent d’augmenter — quoique plus lentement. ING prévoit une hausse de 3 % de la valeur moyenne des logements en 2026, contre 9 % en 2025, puis un ralentissement supplémentaire à 1,5 % en 2027. Les principaux facteurs sont :

• Des taux d’intérêt hypothécaires plus élevés, qui réduisent la capacité d’emprunt et les budgets des acheteurs.
• Un ralentissement de la croissance des salaires, qui tempère la capacité d’achat malgré des revenus toujours en hausse.
• Une confiance des consommateurs en baisse, les acheteurs potentiels adoptant une stratégie d’enchères plus prudente.

Néanmoins, la dynamique concurrentielle demeure. Le bien moyen se vend désormais en moins de quatre semaines, ce qui souligne une demande persistante malgré des taux élevés.

Ce que cela signifie pour les acheteurs et les locataires

Pour les futurs propriétaires :

• Plus de choix : une sélection plus large de maisons et d’appartements permet aux acheteurs d’être plus sélectifs.
• Un pouvoir de négociation accru : avec des prêteurs qui resserrent leurs critères, les vendeurs peuvent être plus ouverts aux offres d’acheteurs préapprouvés.
• Le timing compte : acheter plus tôt en 2026 pourrait permettre de fixer des taux d’emprunt légèrement meilleurs avant d’éventuelles nouvelles hausses.

Pour les locataires :

• Un possible allègement des loyers : à mesure que les bailleurs vendent des logements locatifs, les vacances temporaires pourraient augmenter, réduisant la pression haussière sur les loyers.
• Considérations liées au huurtoeslag : les locataires bénéficiant du huurtoeslag (allocation logement) doivent surveiller de près les nouveaux contrats de location, car les subventions publiques dépendent de plafonds de loyer.

Naviguer sur le marché : conseils pour les futurs acheteurs

1. Obtenez une préapprobation hypothécaire : comprenez votre capacité d’emprunt et fixez un taux pour renforcer votre offre.
2. Travaillez avec un spécialiste : un conseiller hypothécaire familier de la réglementation néerlandaise peut vous guider parmi les options, des prêts pour primo-accédants aux prêts verts.
3. Étudiez les quartiers : l’offre accrue peut varier selon les régions — des villes comme Amsterdam, Utrecht et Rotterdam restent très concurrentielles, tandis que les marchés secondaires peuvent offrir davantage d’opportunités.
4. Inspectez avec soin : avec des volumes en hausse, certains biens se vendent rapidement. Planifiez des inspections professionnelles pour éviter des surprises coûteuses.
5. Restez informé sur la réglementation : les nouvelles règles pour les locations et les exigences de performance énergétique peuvent affecter la valeur de revente et les coûts d’exploitation.

Conclusion

Le marché immobilier néerlandais est sur le point de connaître sa plus intense année jamais enregistrée, ING prévoyant des ventes record et une croissance modérée des prix, portées par l’augmentation de l’offre et l’évolution des conditions financières. Que vous achetiez votre premier logement ou envisagiez un bien d’investissement, 2026 offre des opportunités uniques — mais aussi de nouveaux défis dans un environnement réglementaire en mutation.

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