Les ventes de biens en location à Amsterdam font baisser les prix de l'immobilier

Introduction

Le marché immobilier d'Amsterdam montre des signes de refroidissement au deuxième trimestre 2025, avec une baisse des prix de 0,4 % par rapport à la même période en 2024. Selon les données de l'association néerlandaise des agents immobiliers NVM, cette légère baisse marque la première diminution annuelle de la capitale depuis plusieurs années. Pour les primo-accédants et les propriétaires plus âgés souhaitant réduire la taille de leur logement, c'est une bonne nouvelle.

Cependant, ce phénomène n'est pas dû à un changement soudain de la demande, mais à une augmentation significative des biens à vendre, en particulier les anciens appartements en location. Dans cet article, nous explorons les facteurs derrière cet ajustement des prix, l'impact sur les locataires et les expatriés, ainsi que les perspectives du marché immobilier d'Amsterdam.

Hausse des ventes de biens en location

Les agents immobiliers à Amsterdam rapportent qu'une grande partie de leurs annonces provient désormais d'investisseurs en location qui se défont de leurs biens. Floris van der Peijl, président du groupe d'agents immobiliers MVA à Amsterdam, note que « certaines agences ont la moitié de leur offre provenant d'anciens biens en location ». En conséquence, davantage de petits appartements de moindre qualité sont entrés sur le marché, exerçant une pression à la baisse sur le prix moyen de vente.

Cette vague de ventes est principalement due aux récentes modifications réglementaires. Une nouvelle loi interdisant les contrats de location de deux ans et plafonnant les prix pour les loyers de niveau moyen a poussé de nombreux propriétaires bailleurs à chercher de meilleurs rendements ailleurs. Alors que les grands investisseurs continuent d'acquérir des projets neufs, les petits investisseurs choisissent de quitter le marché.

Impact sur les prix moyens de l'immobilier

La NVM rapporte qu'entre avril et juin 2025, 52 116 biens ont été mis en vente, soit le chiffre trimestriel le plus élevé depuis 2008. Cet afflux a ralenti la hausse annuelle nationale des prix à 6,2 %, contre une croissance à deux chiffres plus tôt dans l'année.

« Ces anciens biens en location sont souvent de plus petits logements de qualité inférieure, ce qui a un effet à la baisse sur le prix moyen », a déclaré Lana Goutsmits-Gerssen, présidente de la NVM. Pour les acheteurs, ce marché plus souple se traduit par plus de choix et la possibilité d'acheter sans les guerres d'enchères féroces qui dominaient les années précédentes.

Augmentation de l'offre et dynamique du marché

Aux Pays-Bas, l'augmentation de l'offre de logements modifie la dynamique du marché. Alors que le nombre total de logements locatifs reste stable — grâce aux grands investisseurs et aux nouveaux développements, comme le rapporte le registre foncier Kadaster — la composition des biens disponibles a évolué vers plus d'options d'entrée de gamme et de milieu de gamme.

D'un point de vue macroéconomique, l'office national des statistiques CBS suit une moyenne pondérée de toutes les transactions immobilières au moment de l'échange, reflétant à la fois la qualité et les fluctuations des prix dans le temps.¹

Effets sur les locataires et les expatriés

Si les acheteurs apprécient l'offre supplémentaire, les locataires de certains quartiers trouvent moins d'options. À Amsterdam et dans d'autres villes universitaires, le parc locatif s'est resserré, poussant les internationaux à envisager l'achat plutôt que le renouvellement de leur bail. Selon Van der Peijl, certains expatriés qui louaient traditionnellement entrent désormais sur le marché de la vente à la fin de leurs contrats temporaires.

Ce changement souligne une tendance plus large : la frontière entre les marchés locatif et de vente s'estompe, en particulier dans les centres urbains à forte demande.

Neuf vs revente : le manque dans le segment moyen

Malgré un volume sain de nouveaux développements, le segment des prix moyens reste sous-desservi. Beaucoup de projets neufs s'adressent aux tranches de prix supérieures ou sont destinés aux investisseurs institutionnels, laissant peu d'options aux personnes souhaitant réduire la taille de leur logement ou aux ménages à revenu moyen.

Goutsmits-Gerssen met en garde : « Tout le monde ne peut pas acheter une maison, parce qu'ils ne le peuvent pas ou ne le veulent pas, ou en raison de circonstances professionnelles. Il y a une réelle pénurie d'appartements de taille raisonnable avec jardin dans la gamme de prix moyenne. » Ce déséquilibre souligne la nécessité de mesures politiques ciblées et d'incitations pour stimuler la construction de logements de milieu de gamme.

Changements politiques et sentiment des investisseurs

Les changements réglementaires clés ont modifié le sentiment des investisseurs ces derniers mois :

• Interdiction des contrats de location de deux ans, impactant la flexibilité des modèles de location
• Nouveaux plafonds de prix pour les loyers de niveau moyen dans le cadre du programme local de logement d'Amsterdam
• Débats en cours autour de la subvention fiscale pour les propriétaires, que des organismes gouvernementaux comme la banque centrale DNB et la Commission européenne estiment gonfler la dette risquée et faire monter les prix

Ces mesures ont convaincu de nombreux petits investisseurs de se désengager, tandis que les détenteurs de portefeuilles plus importants s'adaptent avec des stratégies à long terme.

Perspectives : vue d'ensemble du marché

Les analystes avertissent que cela pourrait être le « canari dans la mine » d'une correction plus large du marché immobilier néerlandais. Bien que la baisse actuelle des prix soit modeste, elle pourrait signaler un plateau ou un léger déclin si l'offre continue de dépasser la demande.

Pour les acheteurs potentiels, cela se traduit par un marché moins frénétique et plus riche en opportunités. Cependant, la stabilité durable des prix dépendra d'une construction équilibrée, d'une orientation politique claire et d'une demande continue tant des clients nationaux qu'internationaux.

Comment naviguer sur le marché immobilier d'Amsterdam

Naviguer sur le marché immobilier en évolution d'Amsterdam peut être un défi. Voici quelques conseils pour les acheteurs et les locataires :

1. Recherchez les quartiers : envisagez les arrondissements émergents où les prix restent compétitifs.
2. Comparez les annonces : utilisez des portails fiables pour suivre les tendances des prix et éviter les annonces « nouvelles » trompeuses.
3. Obtenez une pré-approbation de financement : un engagement hypothécaire renforce votre offre dans un marché changeant.
4. Travaillez avec des experts locaux : les agents immobiliers familiers avec les réglementations municipales et les nuances du marché peuvent offrir des conseils précieux.

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Footnotes

1. CBS, Prix des logements en propriété, https://www.cbs.nl/en-gb/series/time/prices-of-owner-occupied-dwellings ↩