Vacance croissante dans le logement aux Pays-Bas : plus de 200 000 logements inoccupés

Vacance croissante dans le logement aux Pays-Bas : plus de 200 000 logements inoccupés

Les Pays-Bas sont confrontés à un paradoxe du logement déconcertant. Alors que les listes d’attente pour les logements locatifs s’étirent sur des années dans les grandes villes, plus de 200 000 logements à travers le pays étaient inoccupés à la mi-2025. Selon Statistics Netherlands (CBS), ce chiffre représente une augmentation de 3 % par rapport au début de l’année et s’élève à plus de 21 millions de mètres carrés d’espace résidentiel inutilisé. Alors que les décideurs s’efforcent d’atténuer la pénurie de logements, la hausse des biens vacants a poussé à une action législative rapide.

Chiffres actuels de la vacance et contexte national

Au 1er janvier 2025, le CBS a enregistré 194 500 logements inoccupés aux Pays-Bas. Le 1er juillet, ce nombre avait grimpé à 200 670. Cette augmentation intervient à un moment où la durée moyenne d’attente pour un logement social locatif dépasse désormais trois ans, et où les loyers privés continuent d’augmenter. Les analystes du logement mettent en garde : laisser un si grand nombre de logements prêts à l’emploi à l’abandon est insoutenable alors que des familles, des étudiants et des ressortissants internationaux peinent à trouver un logement abordable.

Surpeuplée dans les villes, la problématique de la vacance ne se limite pas aux zones rurales ou aux résidences de vacances. Les biens qui restent vides pendant de longues périodes — plus d’un an — s’élevaient à environ 64 360 au début de 2025, ce qui indique qu’une part significative des logements vacants est de longue durée et potentiellement évitable.

Principaux points chauds dans les grandes villes

Les centres urbains contribuent de manière disproportionnée au nombre de logements vacants. Amsterdam est en tête avec 21 770 logements vides, suivie de près par Rotterdam (10 870), Eindhoven (4 000) et La Haye (2 640). Dans ces municipalités, les prix élevés de l’immobilier et les procédures de permis complexes ont créé une situation où les propriétaires-bailleurs et propriétaires retardent la location ou la vente jusqu’à ce que les plans de rénovation soient entièrement approuvés. Par conséquent, des logements qui pourraient alléger la pression locative restent hors du marché.

Si certaines vacances sont temporaires — en raison de rénovations, de litiges successoraux ou de changements dans la situation des occupants — les experts en logement soulignent que des procédures réglementaires plus fluides pourraient débloquer des milliers d’unités. La simplification des autorisations d’urbanisme et des certificats de performance énergétique raccourcirait les durées de vacance et augmenterait l’offre locative.

Réaction politique : introduction de la taxe sur la vacance

Pour remédier à ce déséquilibre croissant, le gouvernement néerlandais a approuvé une taxe ciblée sur les logements résidentiels laissés vacants pendant plus de 12 mois consécutifs. Conçue pour inciter les propriétaires à remettre les logements en service, le taux de la taxe est fixé en pourcentage de la valeur WOZ du bien (la valeur officielle estimée à des fins fiscales).

Fonctionnement de la taxe

Les municipalités peuvent appliquer la taxe sur la vacance à tout logement qui présente une consommation d’énergie ou des données d’utilisation minimales sur une année. Les opérateurs de réseau fourniront des données anonymisées pour confirmer si un bien est réellement inoccupé. Si le propriétaire ne loue pas, ne vend pas ou ne démontre pas une rénovation active, la taxe devient exigible l’exercice fiscal suivant.

Contrairement à des mesures punitives larges, la taxe sur la vacance est calibrée pour encourager la collaboration. Les propriétaires peuvent éviter la taxe en présentant un calendrier raisonnable de rénovation ou une preuve de contrats de location en cours. Cette flexibilité vise à empêcher des pénalités injustes pour des retards de rénovation réels, tout en poussant les propriétaires inactifs à agir.

Mise en œuvre par les municipalités

L’Association des municipalités néerlandaises (VNG) soutient le nouvel outil et exhorte les conseils locaux à adopter rapidement la taxe. Les municipalités rédigeront des règlements locaux, fixeront des délais de déclaration et établiront des procédures d’appel pour les propriétaires contestant la désignation de vacance. En adaptant la taxe aux pressions locales du marché du logement, les municipalités peuvent mieux aligner les incitations sur les conditions du marché local.

Certaines villes, comme Amsterdam, prévoient de compléter la taxe par un système de permis pour les résidences secondaires à partir de 2026. Les propriétaires achetant une résidence secondaire volontaire doivent désormais obtenir un permis, visant à freiner la hausse des vacances liées aux investissements dans les quartiers urbains prisés.

Mesures et incitations de soutien

Au-delà de la fiscalité, le gouvernement étudie des dispositifs de soutien pour remettre les logements vacants sur le marché. Ceux-ci incluent :

• Subventions pour la rénovation : prêts à faible taux d’intérêt ou subventions pour les propriétaires qui améliorent les labels énergétiques et achèvent les rénovations dans des délais définis.
• Partenariats à impact social : collaborations entre woningcorporaties (bailleurs sociaux) et investisseurs privés pour convertir des unités restées longtemps vacantes en logements locatifs abordables.
• Registres numériques de vacance : plateformes en ligne où les municipalités listent les unités considérées comme vides, permettant aux organisations à but non lucratif et aux plateformes de logement de mettre en relation ces biens avec des locataires ou acheteurs potentiels.

En combinant des mesures fiscales dissuasives avec une aide financière, les décideurs cherchent à trouver un équilibre entre l’encouragement à l’utilisation des biens et le soutien aux propriétaires pour des travaux coûteux.

Critiques et défis

Malgré un large soutien politique, la taxe sur la vacance fait face à des critiques de la part de certains propriétaires et organisations professionnelles. Edward Touw, directeur de l’association des propriétaires privés VastgoedBelang, soutient que des vacances prolongées résultent souvent de retards municipaux dans l’octroi des permis de rénovation ou de subdivision. Il avertit que pénaliser les propriétaires pour des facteurs indépendants de leur volonté risque d’entraîner des contrôles injustes.

Le professeur Peter Boelhouwer, une autorité sur les systèmes de logement, convient que la plupart des vacances sont involontaires : « Beaucoup de logements sont vides en raison de rénovations en cours ou de problèmes de succession lorsque des propriétaires décèdent. Très peu sont délibérément retirés du marché. » Les critiques demandent aux municipalités de simplifier les procédures d’urbanisme et de réduire les obstacles bureaucratiques avant d’imposer des taxes punitives.

L’application pose également des défis pratiques. Vérifier les vacances réelles via les données énergétiques nécessite une coordination avec les opérateurs de réseau et des garanties robustes de protection des données. Les municipalités doivent garantir l’existence de voies d’appel claires, de critères transparents et d’une application cohérente pour éviter les litiges juridiques.

Trouver l’équilibre : libérer l’offre de logements

La forte augmentation des logements vacants souligne la nécessité critique de politiques de logement holistiques. Si la taxe sur la vacance représente une étape décisive pour activer le parc inactif, son succès dépend d’une mise en œuvre équitable, accompagnée de réglementations simplifiées et d’incitations financières ciblées. Les municipalités qui combinent des directives claires, des permis délivrés en temps utile et un soutien ciblé devraient voir la réduction la plus rapide des vacances de longue durée.

Alors que les Pays-Bas cherchent à loger un nombre croissant de résidents, une collaboration significative entre les gouvernements nationaux et locaux, les organismes de logement, les propriétaires et les locataires est essentielle. Lorsque les réglementations encouragent la rénovation en temps opportun, la location responsable et une gestion transparente, les biens vacants peuvent devenir une partie de la solution plutôt qu’un symptôme de la crise.

Appel à l’action final :

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