Les Pays-Bas Comptent Plus de 200 000 Logements Vacants en Pleine Pénurie de Logements
Une économie prospère et une population en croissance ont exercé une pression immense sur le marché du logement néerlandais. Pourtant, paradoxalement, plus de 200 000 logements aux Pays-Bas restaient inoccupés à la mi-2025. Cet article explore pourquoi tant de biens sont vides malgré une forte demande, présente la nouvelle taxe sur les logements vacants récemment approuvée par le gouvernement, examine les critiques des parties prenantes et propose des pistes pour réduire les vacances de longue durée.
L’augmentation du parc de logements vacants
Selon des données préliminaires de Statistics Netherlands (CBS), le nombre total de logements inoccupés est passé de 194 500 au 1er janvier 2025 à 200 670 au 1er juillet 2025 — une augmentation de près de 3 %. Au total, ces biens vides représentent plus de 21,5 millions de mètres carrés de surface résidentielle. Si un certain niveau de vacance est normal en raison de rénovations ou de transactions, les chiffres actuels suscitent des inquiétudes compte tenu de la pénurie aiguë de logements dans tout le pays.
Impact sur les grandes villes
Les centres urbains ont ressenti le défi de la vacance de manière plus aiguë. Le décompte de mi-2025 montre :
- Amsterdam : 21 770 logements vacants
- Rotterdam : 10 870 logements vacants
- Eindhoven : 4 000 logements vacants
- La Haye : 2 640 logements vacants
Ces logements vides pourraient autrement servir des locataires dans le besoin, en particulier les nouveaux arrivants et les expatriés qui peinent à se loger sur des marchés locatifs tendus. Les vacances de longue date contribuent également à la dégradation urbaine et à la perte de recettes fiscales pour les gouvernements locaux.
Pourquoi des biens restent-ils vides ?
Les vacances peuvent résulter de diverses circonstances légitimes :
- De grandes rénovations qui obligent les propriétaires à laisser les logements inoccupés pendant des mois.
- Des retards dans le règlement de successions lorsqu’un propriétaire décède et que les héritiers ne parviennent pas à décider de la succession ou de la vente.
- Des arriérés administratifs pour les permis, notamment si un bien est morcelé ou converti en unités plus petites.
- La spéculation sur le marché — bien que des experts comme le professeur Peter Boelhouwer soulignent que la vacance délibérée et prolongée à des fins de profit est relativement rare.
Cependant, lorsque des logements restent vacants pendant plus d’un an, ils représentent une occasion manquée d’alléger la pression sur le parc locatif.
La proposition de taxe sur les logements vacants du gouvernement
En réponse à ces chiffres, le Sénat néerlandais a récemment approuvé une taxe sur la vacance ciblant les biens laissés inoccupés pendant plus de douze mois. Selon cette proposition :
- Compétence municipale : Les gouvernements locaux (gemeenten) peuvent prélever une taxe sur les biens éligibles.
- Vérification des données énergétiques : Les municipalités peuvent demander les relevés de consommation d’énergie aux gestionnaires de réseau pour confirmer une vacance prolongée.
- Affectation des recettes : Les fonds collectés sont destinés à soutenir des initiatives de logements abordables ou à couvrir les coûts administratifs.
Amsterdam prévoit d’aller plus loin en introduisant un système de permis pour les résidences secondaires à partir de 2026, dans le but de dissuader les personnes extérieures de conserver des unités résidentielles vides lorsqu’elles ne les utilisent pas.
Critiques et défis
Bien que bien intentionnée, la taxe sur les logements vacants a suscité des critiques de la part des propriétaires et des associations de logement :
- Retards municipaux : L’association des propriétaires privés, VastgoedBelang, soutient que les procédures locales de permis pour les rénovations ou les conversions d’unités prennent souvent tellement de temps que les logements restent vides sans que le propriétaire en soit responsable.
- Charge administrative : La demande et l’analyse de données détaillées sur la consommation d’énergie peuvent peser sur les ressources municipales sans garantir une action rapide.
- Conséquences inattendues : Certains craignent que les petits propriétaires ou les ménages ne répercutent la charge fiscale sur les locataires via des loyers plus élevés une fois le bien reloué.
Le professeur Peter Boelhouwer de l’Université de Delft fait écho à ces préoccupations, notant que de nombreuses vacances résultent de situations exceptionnelles plutôt que d’un abandon délibéré. Les municipalités devront peut‑être simplifier les processus d’urbanisme et de permis de construire pour éviter de pénaliser les propriétaires en raison de retards systémiques.
Perspectives : solutions pour réduire la vacance
Réduire les vacances de longue durée nécessite une approche multifacette :
- Accélérer le traitement des permis : Les municipalités devraient investir dans la numérisation et la formation du personnel pour accélérer les autorisations de rénovation et de morcellement.
- Incitations ciblées : Offrir des abattements fiscaux temporaires ou des prêts à taux réduit aux propriétaires qui rénovent rapidement et mettent en location les unités vacantes.
- Suivi fondé sur les données : Utiliser des compteurs intelligents et des registres fonciers pour identifier les véritables vacances de longue durée tout en évitant les faux positifs.
- Mobilisation communautaire : Travailler avec les associations de copropriétaires (VvE) et les acteurs locaux pour mettre en relation les unités vacantes avec du logement social ou des projets de coliving.
En combinant des mesures réglementaires et des incitations positives, les Pays-Bas peuvent remettre sur le marché des milliers de logements sous-utilisés et alléger la pression sur le marché locatif.
Conclusion
Les logements vides représentent à la fois une ressource gaspillée et une opportunité manquée pour répondre à la crise du logement aux Pays-Bas. La nouvelle taxe sur les logements vacants constitue une étape importante pour tenir les propriétaires responsables des vacances de longue durée. Cependant, la simplification des procédures municipales et l’offre d’incitations seront cruciales pour éviter de pénaliser injustement les propriétaires de bonne foi et pour garantir que davantage de logements retournent rapidement sur le marché locatif.
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