Vente massive de biens locatifs aux Pays-Bas : le secteur privé se contracte rapidement dans les petites villes
Dans les petites villes néerlandaises, les propriétaires se séparent de leurs logements locatifs, provoquant une forte baisse du parc locatif privé et tendant le marché pour les locataires.
Dernière mise à jour : 10 août 20265 min de lecture
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La vente massive de biens locatifs menace le marché locatif privé dans les petites villes néerlandaises
Alors que l’attention s’est largement portée sur les propriétaires qui se désengagent de biens à Amsterdam, Rotterdam, La Haye et Utrecht, une vente massive similaire transforme aussi le paysage des petites villes néerlandaises. Des données du conseiller immobilier CBRE, rapportées par le Financieele Dagblad, révèlent que des propriétaires privés quittent discrètement des marchés allant de Venray à Gouda, laissant moins de logements à louer et alimentant la concurrence entre locataires.
L’ampleur de la vente massive : des grandes villes aux petites communes
Les grandes villes ont depuis longtemps des difficultés d’accessibilité financière, mais la tendance à se séparer de logements locatifs s’étend bien au-delà des grandes agglomérations. Dans les communes de moins de 100 000 habitants, des investisseurs privés reclassent des logements locatifs dans le secteur de l’accession à la propriété, souvent dès qu’un locataire en place quitte les lieux. Il en résulte une offre en baisse de logements locatifs détenus par des particuliers — appelés aux Pays-Bas le parc locatif du secteur privé.
Étude de cas : le parc locatif en baisse à Venray
Venray, une commune du Limbourg d’environ 30 000 habitants, illustre ce défi. Selon les chiffres de CBRE :
Les investisseurs privés possèdent actuellement 1 988 logements à Venray.
Entre 2022 et la mi-2026, des investisseurs ont acheté 386 biens locatifs avec l’intention claire de les vendre sur le marché de l’accession à la propriété.
Cela correspond à une baisse attendue de 19 % des logements locatifs privés.
Preuve du déséquilibre entre l’offre et la demande, la plateforme locative Pararius n’affiche qu’un seul appartement disponible à Venray, tandis que Funda propose deux annonces de « box garages multifonctionnelles ». Les locataires à la recherche d’un modeste appartement de deux chambres trouveront presque aucune option dans le secteur privé.
Impact plus large dans l’ensemble des Pays-Bas
Venray n’est pas un cas isolé. D’autres petites communes connaissent des baisses similaires :
Krimpen aan den IJssel : –21 %
Gouda : –16 %
Westervoort : –16 %
Emmen : –8 %
Heerenveen : –7 %
Lodewijk Buijs de CBRE avertit que ces chiffres pourraient sous-estimer la contraction réelle, car ses données ne couvrent que les investisseurs institutionnels. De nombreux propriétaires particuliers (les investisseurs dits de la Box 3) ont eux aussi quitté le marché locatif en raison d’un contrôle des loyers plus strict et de taxes en hausse.
Causes sous-jacentes
Investisseurs privés (Box 3)
Les propriétaires individuels relèvent de la Box 3 du système fiscal néerlandais, qui taxe les revenus de l’épargne et des investissements. Des réformes récentes ont alourdi la charge fiscale sur les portefeuilles immobiliers, tandis que la régulation des loyers a plafonné les rendements. De nombreux investisseurs privés ont choisi de vendre, invoquant une rentabilité en baisse.
Investisseurs institutionnels et nouvelles constructions
Les acteurs institutionnels — fonds de pension, sociétés immobilières étrangères et groupes immobiliers — ont eux aussi réduit leurs acquisitions dans les petites villes. Ils montrent également peu d’appétit pour financer de nouvelles constructions en dehors des grands centres urbains, ce qui freine davantage la croissance du parc locatif privé.
Cadre réglementaire
La volonté du gouvernement néerlandais de protéger les locataires par des plafonds de loyers et des réglementations fondées sur la performance a involontairement découragé l’investissement. Bien que ces mesures visent à maintenir des logements abordables, elles réduisent les incitations pour les propriétaires à conserver ou à agrandir leur portefeuille.
Conséquences pour les locataires
Primo-locataires et groupes vulnérables
Les jeunes actifs, les internationaux et les ménages à faible revenu — des groupes fortement dépendants du marché locatif privé — ressentent la pression. Sans offre suffisante, les loyers augmentent et la concurrence s’intensifie. Beaucoup de locataires passent des mois sur des listes d’attente ou se sentent contraints d’accepter des logements plus chers ou de qualité inférieure.
Limites de l’allocation logement (huurtoeslag)
L’allocation logement (huurtoeslag) est conçue pour aider les locataires à faible revenu à couvrir une partie de leur loyer mensuel. Cependant, lorsque le parc du secteur privé s’effondre, les logements éligibles ne sont tout simplement pas disponibles. Les attributions de logements municipales et le logement social (généralement géré par une woningcorporatie, ou association de logement) peuvent combler une partie des manques, mais la demande dépasse largement l’offre dans de nombreuses régions.
Que peuvent faire les locataires ?
Alors que le marché se tend, les locataires peuvent explorer plusieurs stratégies :
Se renseigner auprès des woningcorporaties locales pour des opportunités de logement social, même si les listes d’attente peuvent être longues.
S’inscrire auprès de votre gemeente (municipalité) pour des dispositifs de priorité si vous êtes éligible en tant que travailleur essentiel ou locataire vulnérable.
Utiliser des plateformes spécialisées comme Luntero pour repérer les annonces privées et être informé des nouvelles disponibilités.
Perspectives : évolution du marché et considérations politiques
Des experts comme l’économiste du logement Matthijs Korevaar (Erasmus University Rotterdam) avertissent que sans nouvel investissement, le marché locatif privé dans les petites villes pourrait presque disparaître. Renforcer les incitations pour les investisseurs institutionnels et privés — tout en équilibrant les protections des locataires — sera crucial. Les leviers politiques possibles incluent des allègements fiscaux ciblés, des règles de zonage simplifiées pour les petits promoteurs et des partenariats public-privé pour construire des logements abordables.
Conclusion
La vente massive de logements locatifs dans les petites villes néerlandaises absorbe un segment vital du marché du logement. Alors que les propriétaires privés se retirent et que les investisseurs institutionnels restent en retrait, les primo-locataires et autres groupes vulnérables font face à une recherche de logement plus difficile.
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