La vente des logements privés fait grimper les prix des loyers aux Pays-Bas
La vente de logements locatifs privés aux Pays-Bas a contribué de manière significative à la hausse des loyers, car moins de logements restent sur le marché et les coûts sont répercutés sur les locataires.
Dernière mise à jour : 11 juillet 20265 min de lecture
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La vente des logements privés fait grimper les prix des loyers aux Pays-Bas
Les prix des loyers aux Pays-Bas ont fortement augmenté au cours de l’année écoulée, et de nouvelles recherches indiquent que la vente des logements locatifs détenus par des particuliers est l’un des principaux moteurs de cette hausse. À mesure que les bailleurs privés se séparent de leurs biens en réponse aux changements législatifs, la contraction de l’offre a fait grimper les loyers moyens de 4,7 % par mètre carré au niveau national. Les locataires—en particulier ceux aux revenus plus faibles—ressentent la pression, car davantage de logements quittent le marché et les biens restants se concentrent davantage sur le segment supérieur.
Comment la législation a déclenché une hausse des ventes
En janvier 2024, le gouvernement néerlandais a adopté la loi sur les loyers abordables (Wet Betaalbare Huur), visant à encadrer les niveaux de loyer dans le secteur privé et à protéger les locataires. Bien que bien intentionnée, cette législation a eu pour conséquence involontaire d’inciter de nombreux petits bailleurs à vendre leurs biens plutôt qu’à se conformer à des contrôles des loyers plus stricts. Selon un rapport conjoint des plateformes locatives Pararius et Huurwoningen.nl, les bailleurs privés considèrent de plus en plus les rendements locatifs réglementés comme moins attractifs, ce qui entraîne une vague de cessions dans tout le pays.
Les données du cadastre néerlandais (Kadaster) révèlent qu’au T2 2026, 5,6 % de toutes les ventes de logements concernaient des biens auparavant proposés à la location. Cela représente une perte nette de 761 logements locatifs par rapport aux nouveaux logements entrant sur le marché—un déficit d’offre clair qui aide à expliquer la flambée des loyers.
Les loyers moyens à la hausse
Croissance nationale des loyers : le loyer demandé moyen par mètre carré a augmenté de 4,7 % au cours des 12 derniers mois.
Expansion du segment premium : les logements dont le loyer dépasse 2 000 € par mois représentent désormais 41 % des annonces, contre 38,8 % l’année dernière.
Ces chiffres soulignent un changement de marché : à mesure que les logements plus abordables disparaissent, la proportion de locations haut de gamme augmente. Moins de logements à prix modéré signifie que les locataires disposent de choix limités et font face à une concurrence plus forte, ce qui fait monter les prix dans tous les segments.
Le facteur de l’impôt sur la fortune Box 3
Un autre catalyseur de la vente par les particuliers est la réforme de l’impôt sur la fortune Box 3 entrée en vigueur en 2023. Cet impôt sur les actifs—comme les résidences secondaires et les investissements locatifs—a été recalibré afin d’augmenter la charge fiscale des bailleurs. Avec des impôts annuels plus élevés sur les biens immobiliers, de nombreux propriétaires estiment que les revenus locatifs ne procurent plus des rendements suffisants pour justifier le maintien de la propriété.
Les analystes soulignent que lorsque l’on tient compte de l’entretien, des risques de vacance et de l’administration, le rendement après impôt des logements locatifs privés peut tomber en dessous de 3 à 4 %. En revanche, les propriétaires qui vendent peuvent réaliser des plus-values ou réinvestir le produit de la vente dans d’autres actifs bénéficiant d’un traitement fiscal plus favorable.
Impact sur les locataires et l’accessibilité du logement
L’effet combiné du contrôle des loyers par la législation et des réformes fiscales a resserré l’étau sur les locataires néerlandais :
La réduction de l’offre de logements abordables oblige les nouveaux locataires à se disputer un nombre plus restreint de logements.
Le glissement vers le haut de gamme signifie que davantage de logements disponibles sont proposés à des prix supérieurs à ce que beaucoup de ménages peuvent se permettre.
L’inflation plus rapide des loyers dépasse la croissance des revenus, mettant les budgets familiaux sous tension.
Pour les locataires aux revenus modestes, la pénurie de logements à moins de 1 200 € par mois peut être particulièrement aiguë. Sans offre suffisante, des enchères s’installent, les bailleurs sélectionnent de plus en plus les revenus les plus élevés, et certains locataires se rabattent sur des conditions de logement sous-optimales ou sur des trajets domicile-travail plus longs.
S’adapter à l’évolution du marché
Malgré les difficultés actuelles, les locataires disposent de stratégies pour sécuriser une location adaptée :
Élargissez votre zone de recherche : les banlieues et les villes plus petites peuvent offrir un meilleur rapport qualité-prix que de grandes villes comme Amsterdam ou Utrecht.
Faites une demande de huurtoeslag : l’allocation de logement néerlandaise (huurtoeslag) peut aider les ménages à faibles revenus éligibles à couvrir une partie de leur loyer—vérifiez votre éligibilité sur le site du Belastingdienst.
Envisagez les bailleurs institutionnels et les associations de logement : les woningcorporaties (fournisseurs de logements sociaux) disposent souvent de portefeuilles plus importants de logements abordables.
Agissez rapidement et préparez vos documents : un dossier locatif complet—justificatifs de revenus, contrat de travail et références—peut vous donner un avantage sur un marché concurrentiel.
Perspectives : l’offre se rétablira-t-elle ?
Les observateurs du marché estiment qu’une fois la vague initiale de ventes passée, certains bailleurs privés pourraient revenir sur le marché ou que de nouveaux investisseurs pourraient combler le vide. Parallèlement, le gouvernement néerlandais a indiqué son intention de stimuler les programmes de construction de logements locatifs dédiés et d’assouplir les règles d’urbanisme pour les logements de milieu de gamme.
Cependant, des améliorations significatives de l’offre prendront du temps. À court terme, les locataires doivent composer avec un marché contraint, où la demande dépasse les disponibilités.
Trouver votre prochain logement sur le marché locatif néerlandais n’a jamais été aussi դժվար, mais avec la bonne approche et les bonnes ressources, vous pouvez encore obtenir une bonne affaire. Pour le plus large choix d’annonces de location et des conseils d’experts, visitez Luntero – votre moyen le plus simple de trouver la location parfaite aux Pays-Bas.
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